写在前面：

之前介绍经济周期的时候，将涉及房地产的的内容，单独拎出写了一篇，可前翻《想做好投资，不可不知的经济周期（二）》

经济周期是讲房地产的内在周期逻辑，对于普通老百姓，可操作性不强，

我们的投资，不局限于股市和基金，但凡能够让我们的资产保值增值的品种，我们都应该去关注，房地产也是一个重要投资标的

不同的时间窗口，投资不同的品种，在他们低估的时候买入，在他们高估的时候卖出，我们要做的就是尽量让胜算概率变大，伺机各类资产中轮动盈利。

房地产市场这20年来，房地产充分市场化，房子这个品种有它的特殊性，它看得见摸得着，可以住，与生活息息相关。在中国极具特色性，现实中，你要是听谁说，某人有很多套房，之前炒房赚了很多钱，众人一定是羡慕的眼光，此人形象瞬间高大上。你要是说某人炒股，第一印象就是此人不务正业。

本文摘录来自《冯仑买房这些事儿》，作者就叫冯仑，知名地产商万通董事长，也是当年能够从海南大泡沫中全身而退的幸存者之一

1.

中国楼市的历史：1987年，深圳第一块土地进入市场拍卖开始，推动了国有土地使用权改革，1998年取消了房屋分配制度，房地产逐渐成为了国民经济支柱；1978年城镇居民人均住房面积只有6.7平米，但是现在（2019年）人均住房面积已经达到了40.8平米，这已经达到了发达国家水平，排进了世界前列

2.

世界各国对房地产政策分为三类：1是美国模式，也就是全靠市场来解决住房问题，金融给予巨大的支持。2是新加坡模式，8成住房由政府提供价格稳定的组屋，解决最底层的居住需求，2成完全靠市场调节。叫做私人房屋。等于就是把房子分成了两大区间，让保障的归保障，市场的归市场。第3种模式是德国模式，以租赁房屋为主，解决住房问题，一个人一辈子最多买一次房，不能通过买房获取暴利，更多的鼓励大家租房

目前我们的政策偏向德国模式，提出的房住不炒，和租房市场建设，基本都是德国的思路，整个楼市，已经进入了一个全新的时代

3.

中国的房地产调控，一边限购，一边又信贷宽松。一边房住不炒，一边还不许开发商降价，有点让人摸不着头脑

4.

当前很多城市执行的房贷调控政策，叫做认房又认贷，但这其实存在很多分歧，比如怎么认贷，是公积金还是商贷，全国认贷还是地区认贷，各个城市执行的标准根本不同，这个政策很难一直执行下去，可能时间一长就不了了之。

在中国楼市调控有个特征，那就是一般取消调控，是不会正式发文的。

其实前几年就有过认房又认贷，结果之后就不严格执行了，几年时间就在认和不认之间来回转换，结果就是很多人会提前做出反应，反而买涨的预期更强了，最后房价还是暴涨

5.地产圈有个段子，说的是有7种人永远买不到房子，1是永远觉得房价会跌的死空头，2永远比别人慢一拍的人，3永远不相信开发商和中介的人，4永远看而不买的人，5永远相信专家的人，6永远都在等房价跌到谷底才出手的人，7永远想买十全十美的房子的人，永远在研究最佳购房时机的人（反应的就是人性都是贪婪的）

6.中国进入了老龄化社会，到2020年老年人口达到2.48亿，老龄化水平接近五分之一，80岁以上老人就3000万，2025年更加严重，60岁以上老人将达到3个亿，但悲催的是，这些老人，现在并不能颐养天年，很多还在为子女的房子奋斗。这是要准备给房子送终的节奏。一辈子的幸福都将被房子夺走。老年人应该让房子来保障你余下的生活，而不是你给房子送终

7.老年人有5种养老模式，1是买适合养老的商品房，离医院近一点，配套好一点，有电梯，甚至带院子，2是专业的养老公寓，也就是真正的养老地产，医养结合的那种，有专业人员提供养老服务在里面，3是以房养老，你住在自己的房子里，但是通过倒按揭，把房子抵押给机构获取每月的生活费，从而大幅提高生活质量。但是这种模式也是最难的，估计子女得跟你拼命，只有无儿无女的老人，才方便这么做。4是养老院养老，公办养老院已经一床难求，私立养老院那就看你的经济实力了。一般都是退休金2-3倍以上。但绝大多数老人可能完全负担不起，5是老年人买信托保险，提前成为一间老年公寓的主人，收益可以成为一张会员卡，享受养老权益，比如提前锁定一张养老院的床位，免费享受体检医疗等服务，以前是炒学区房，以后可能会炒这些养老房

再过10几年，养老院的床位肯定会炒上天。因为现在421的人口结构下，根本没有能力实现居家养老。所以大部分老年人可能或早或晚都会选择养老院，但是床位根本不够。所以老年人其实应该多替自己想想，你总是考虑子女，替他们买房花光了自己的养老钱，等到你需要钱的时候，子女通常是指望不上的，不光是良心的问题，更重要的是实力不足

8.根据国际经验，在人均GDP从4000美金到8000美金的时候，这个城市的房价每年都会涨5-10%，人均GDP超过了8000美元，城市格局基本确定，而一旦人均GDP达到1万美元之后，房价上涨就会趋缓，甚至不再上涨

北京人均GDP已经2万美元以上了,再加上严格的调控，可能随时就不涨了,有些发展的二线城市，到似乎有潜力,人口增长会给二线城市带来机会

9.该怎么判断一个城市的房价还有没有潜力，这就要看城市新房和二手房的比例关系，又叫做新房二手房成交比。是评判房价未来会不会大涨的标准，举个例子北京的新房和二手房的成交比已经是1：1，也就意味着楼市已经基本饱和，而纽约新房二手房的大概是1:4，也就是说卖出5套房，有4套都是二手房，这时候新房价格就很难上涨了

还有一个指标就是人口，人口绝对值在减少，那么房价就缺乏人口支撑，很难上涨，如果一个城市每年有大量的新增人口流入，那么楼市就还有希望

10.学区房，前几年学区房都已经妖魔化了，一个10平米的过道，都能卖出大几百万的价格，而且还一房难求。只是因为这个房子能上周边的名校，这就是房价绑架教育的典型代表

学区房的背后,其实就是优质人才和优质教育资源的稀缺，好学校永远是稀缺的，所以学区房也都必然贵的离谱

很多家长买学区房，其实想的就是，我先让孩子上学，之后再把学区房卖掉，再赚一大笔钱。所以这本身还是自己贪心，不要说只是为了孩子教育，有买学区房的钱供他一路私立学校，请最好的老师，然后海外留学。对孩子的塑造应该比上某个重点小学更有利。

11.什么很多人还是不喜欢租房呢？就是他们穷的时候租怕，租非常差的房子，或者是合租房，经常被房东驱赶，但其实你只要租高档一点的小区，房东比房客更希望稳定。他巴不得你跟他签一个3-5年的长约；对于租房来说，越破的房子，房东越不好打交道，越好的房子，房东越友善

低端房子经常涨价，高端租房，租金很稳定，大概3年涨一次，顶多涨10%左右，年化涨幅算下来也就3%而已，其它可以搜索公众号“跑赢通胀”

12.网易做过一个调查，发现女性名下有房的比男性的比例还高，其中女性公务员有房的比例达到82%，女性普遍认为房产比存款更有安全感

租房中男女双方也存在不同，女性租房的时候更偏向合租，而且低端租房比例女性低于男性，在2000元以上的租金范围，女性比例都要更高

无论是租房还是买房，对于房子这个事上，女性的偏好要明显超过男性，也正是这些心态，让很多年轻人为房子所困扰，你不看重房子，觉得房子无所谓，但往往架不住你的另一半，看中房子，或者另一半的家里人看中房子。所以也就逐渐被这种事情所裹挟

13.从2003年开始，楼市就开始了只涨不跌的神话，中间只出现过局部下跌，和短期下跌，从全国来看还是整体上涨的

中国的楼市调控叫做无规律调控，在最密集的时候，政策密集发布，一个月一次，甚至半个月就一次，在2006年，2010年，2013年和2017年，这是房地产调控的主要四个时段，从中间也能总结一些规律，基本3-4年一次，调控两年，松两年，松的那两年就会造成房价的报复性反弹，然后就再次调控，只有这最近的一次调控，比较凶猛，已经持续了2年多的时间，快跟下一次连上了。一开始是国字号政策，比如我们熟悉的国八条，国五条，新国八条，330新政，317新政，后来开始因城施策，各地开始发布政策，比如京八条，沪九条

14.房价问题不该看市场，而应该看市长。之前的全国人大调查显示，地方政府在兑现保障房工作目标的时候，只完成了26%，说明之前，根本就不重视这块，如今大环境才有所转变，又是因城施策，又是各种限制，还要租购同权，房产税，政府终于找到了问题所在，不再把责任都推给开发商，而是开始从制度上去想办法。也就是说，普通老百姓的住房问题，不应该是开发商去扛的，而应该是各位市长的责任

15.房价太高主要是预期推动，调控房价不如调控预期。我们现在各种各样的房子越来越多，什么经适房，公租房，廉租房，共产房等等，看似是要解决经济问题，但是定力往往不够，每次经济一不好，就又要通过楼市拉动经济增长。这就导致了政策左右摇摆，最后你再说什么房住不炒，人家也不信了。因为之前太相信你，结果吃亏吃大了

16.目前国内楼市已经达到了一个相对饱和的阶段，主要有三个指标，1是上面讲的，新房和二手房的销售比，一般过了1：1就有风险了，北京上海都过了2：3，2是人口增量，之前除了北上广深之外，人口还保持增量的城市不超过10个，大部分城市人口都是负增长的，现在北上控制人口，这些挤出的人口会流到二线和新一线去。但是总体来看，人口增长的城市也肯定是极少数。第3个指标就是经济，人均GDP达到8000美金以后，大部分住房问题就都解决了。现如今我们国家一线城市就不说了，绝大部分二线也已经过了这个标准。所以根据美国的经验，我们基本已经住宅饱和了。现在能做的恐怕也就是细分市场了比如单亲公寓，养老公寓，蓝领公寓等等

17.央行降准和房地产的关系，首先降准对于信贷端成本下降有作用，银行层面可以提高利差，降低负债端的成本，第二流动性影响中性，单凭降准不能解释为货币宽松。第三，降准有利于改善抵押贷款，银行成本下降，最终会传导到资产端，抵押贷款利率会有所下降。第四龙头企业优势被放大，他们可以凭借信贷额度上升，放大自己的融资优势。

从历史来看，降准一般都被视为楼市的利好，2008年，2011年和2015年的楼市大放松，都是从降准开始的。降准之后，销售额都存在明显复苏的迹象。基本持续时间在一年以上

18.房住不炒是一个重要的分界线，这句话提出之后，房地产市场的走向就彻底变了。

第一从政府角度来说，未来住宅体系和居住政策，都会偏向于居住，尽量保证人民有房住，注意这里说的是有房住，而不一定是产权。

第二，强调住的属性，将成为未来政策的基点，包括租赁房源和共有产权房的供应，未来这块还会持续。

第三，中国房价一直上涨的时代过去了，未来总体房价将保持稳定，不排除个别地方下降的局面

第四，住房制度会更倾向于租赁，租赁市场会被当成重点，越来越被重视。也会进一步的降低租房者的负担。

第五，楼市会出现明显分化，一二线城市会向上面所说的方向发展，而三四五线城市可能还有一段建设期要走。发展不平衡，将成为未来的主要表现形式。

第六，三四五线没什么租赁需求，所以可能还是以买房为主，这些地方政策会依旧配合去库存。

第七，政策以后会更加倾向于长期范围，并管理人民的住房预期

第八点限价限售会成为核心政策，直到新的趋势确立起来，这些政策才可能取消，所以大家要做好准备，这不是一个短期政策，可能会维持3-5年的时间。

第九，对开发商和地方政府，以及购房人来说，必须要承担楼市转折期的阵痛。

第十，以后住房的分类会越来越细，100%产权，共有产权，租赁房各种各样的房子都有，这些房子相互之间不流通，满足不同的居住需求。最终会通过房产税来调节资源占用不平衡的问题，也就是说，调节房产持有不均衡上的矛盾，目的就是要让住房持有回到公平的轨道，拥有多套房的投资客，应该尽快出手甩卖。否则可能会麻烦

19.限售，买了在多少年内不让卖，一般使用在上涨过快，上涨幅度太大的地区，限售的本质就是去杠杆，阻止高杠杆资金进入楼市，增加他们的投机成本

20.房产税的立法从2013年开始，但进展缓慢，房产税迟早会出，针对的是住房保有和存量资产，让一人拥有多套房产坐等升值的付出代价，对于70年土地使用权的问题，官方给了到期可以续期的明确答复，这为房产税出台，扫除了最后一道屏障、

房产税已经包含在房地产税里面，会调整整个税制结构，不会简单到只是增加一个税收的渠道，房地产上的税已经很多了，比如万科，当利润50多亿时，它需要缴税100多亿

买新房，一般交够3%的契税即可，而买二手房，要交契税、个人所得税和增值税，个人所得税和增值税要看原房源是否满五唯一，还要看是不是普通住宅。

21.租购同权，目前实际进展并不顺利，前几年呼声很高；买房划算还是租房划算，要在租购同权前提下，这笔经济账才好算。买学区房后，一定要到派出所核实一下，学籍是否被占用

22.换租，把自己的小房子租出去，再补差价租个大点的房子，从而实现更好的生活，这需要调整自己的心态，比如租房不是自己的不自在

23.房地产未来价格趋势指标：1.GDP，人均GDP达到8000美元，就是饱和状态（注：目前一二线城市都在这个水平上），2新房销售与二手房销售比例1:1,就是饱和（注：北京和上海已经饱和），3人口增量，如果城市人口在不断减少房价很难持续上涨，4.积极人口因素，也就是有多少受过良好教育的外来者，有钱人进来，低端人口清走，地方政策虽然控制人口，房价大跌的可能性不大，比如北京、上海 ，5经济增长，更准确的说是地方有没有产业支撑，是新兴产业还是传统产业，互联网产业多的地方，未来发展空间就比较大，目前全国排名前2000名的互联网企业，60%在北京，30%在深圳，10%在上海和杭州，其他地方基本没有，6税收，7汇率，8预期，百姓对某个地方有长久的发展预期，就会到那个地方买房，比如现在东北人都来南方

24.看房价要看全市二手房的价格，而不是新房，二手房是真正的成交价格，新房可能是开发商为达业绩或口碑，签阴阳合同等外科手段，花多少钱买了不是房子的市值，房子真正的价值是二手市场的成交价格

25.新房价格刻意被政府压低，价格明显低于周边二手房，形成了套利空间，这反而催生了楼市的火爆，二手房价格也未必靠谱，标价虽高，等真要卖出的时候，可能不是这个价了。

26.楼市有金九银十的说法，一到9月销售旺季，开发商一般会提前蓄客，批量开盘，制造千套房源一抢而光的假象，制造购房者彻夜排队，恰恰说明开发商有资金压力，想要加速回款。（注：2019年的金九银十基本已经完蛋）

27.找到房价的拐点：可以关注房产中介的数据，挂牌量持续增多，说明卖房的多，买房的少，供大于求，房价议价空间加大，如果带客量增加，说明买房的增多，此时卖家占优势。带看量增加后的几个月，楼市成交量复苏，之后就是房价回暖。

28.首付贷的创造降低了买房的门槛，缓解了前期自有资金的不足的问题，也放大了资金杠杆，首付贷在房价上涨的时候，相安无事，反而加速了赚钱的速度，同时，也放进了一些资质不够的入场。房价一旦下跌，就会出现断供和违约，整个金融系统会遭受重创，然后实体经济也会跟着倒霉。

首付贷让房市抗风险能力降低，之前跌5成都不会有问题，首付贷后跌2成就会爆发大问题；它实际是假消费，真买房，让进入真正消费和实体经济的钱进一步减少，同时催生楼市泡沫；首付贷其实一直在打擦边球，对于经济和楼市百害而无一利，根据打击首付贷的决心，也能判断调控楼市的决心（关注首付贷的比例）

29.小产权房，不要期望回到合法的轨道上，也就是大家说的小产权房转正，不要抱有幻想；小产权房，只是老百姓的称呼，真正的情况是没产权，土地使用者没有缴纳土地出让金，房屋也没有国家认可的产权证明， 都是乡政府和村政府的一纸合同而已，目前，小产权房比有产权房便宜，私下交易不用交任何税费。

小产权房，不可能转正，它也不是财产权，而是一个使用权，投资层面看，不具备变现的可能性。从法的层面，小产权房是违法建筑，若国家让其转正，就是鼓励违法，以后还有谁当良民，不要指望法不责众

30.售楼小姐一般会营造房子都卖完了，就只剩下一两套的紧俏感，有时会告诉你有个特价房，让你以为捡到了一个大便宜，特价房的2种情况，一是房子本身不好，比如位置、采光不好，二是先提价再打折。

31.地铁在规划，涨房价，地铁已经建成，涨房租。所以，地铁在规划的时候，就已经反应在房价里面了；修通机场和高铁，房价整体上涨，但离得特别近的房子，反而会因噪音和人群密集贬值。

32.买房前，要做好心理准备，涨跌都是有可能的，没人保证永远上涨，而且房价越高，它不涨反降的可能性更大。更不要看到别人在房子上面赚了钱，自己红了眼，也跟风买。公众号“跑赢通胀”

33.买房前想清楚，自己是否真的刚需，也就是没房就过不下去了，如果是真刚需，就尽量早买，否者房价再涨，心态会崩溃，如果可以再等等，通常都不是刚需，只是看别人赚钱，心生贪念而已。

34.如果有创业的打算，就更不应该买房，因为创业不确定，买房也不确定，俩个不确定事情叠加一起，一旦出现风险，事业生活双双陷入窘境，到时候压力会很大，要想在事业上奋斗，生活上选择一种最低的消耗方式。

35.选房子，尽量选择地段，比如交通、教育、医疗、购物等能让生活更舒适的配套设施。房子的大小人能很快适应，但通勤的烦恼，却会越来越折磨。当代年轻人经常换工作，房子不可能经常换，交通方便也很重要。

36.国家对房子的调控基本一个"稳"字，让房价稳步调整，政策还会削峰填谷，让之前没涨的地方，房价涨一下，之前涨太多的地方，抑制一下，防止出现反弹

37.年底不买房，一年又白忙，春节前，楼市会比较清淡，节后出现小阳春。一是购房热情增加，同时供应量也增加，二是各家银行贷款额度充裕。

38.中国楼市的奇葩现象：有些人压一辈子的积蓄去买房，买完后遇到楼市调控，结果房价跌了，于是就哭着闹着打砸售楼处，跟开发商死磕，磕着磕着，发现房价又涨了，然后又赶紧撤诉

39.房子你只要一直住着不卖，不管它期间怎么波动，都不要去关注，即使短期跌了，站在产期来看也会涨回来，但如果你是投资客，甚至是借钱投资，很可能会因房价的波动而损失惨重，现在有很多其它方面的投资比买房投资更划算，比如股市

40.买房的误区：

A买二手房：计算的首付有差异，二手房的首付包含了税费和其它费用，有些地方二手房还受指导价影响，购买时多和中介沟通，不要定金都交了，后面具体计算出钱时傻眼了。

B.买新房：不要被样板间骗了，样板间是美颜后的效果，做了很多视觉的误导，比如样板间不放衣柜从而显得房间大很多，比如床和沙发比正常尺寸小，从而影响你的判断，有些在一些细节写着，此处并非交房标准，等拿到毛坯房后发现做不成样板间那效果。买房时，看完样板房 还要看毛坯房，并且分不同时间段去看，采光、通风、潮湿、隔音、漏水等都要好好看下，收房的时候，最好带上专业的工长去验收，最近的建筑，因开发商想早点回款，建设速度太快，房子盖的质量堪忧。

41.房子的2个贷款方式：等额本金和等额本息。等额本金，就是每个月还的本金是一样的，但还的利息不一样，前面还的利息多，随着你不断还贷款本金，利息越来越少，所以，这种贷款方式，前面每个月还款多，后面还的少。而等额本息，就是每个月还同样的钱，并且前几年还的钱利息多本金少。同样贷款，等额本金要比等额本息还的钱要少，选择哪种贷款方式，应该根据自己的未来经济收入来决定。（注：最近出了新规，建议选择LPR的方式）

如果有意向提前还款，应该选择等额本金更合适；选择等额本息，是打算打持久战，这种提前还款不划算。

42.银行贷款紧缩通常受三个因素影响：1是银行每年有房贷额度，在房子上的预算快用完时，就会削减贷款数量，2是银行的信贷受政策影响，比如央行和银保监会直接窗口指导意见，老爸开腔了能不听吗？3是银行自主行为，银行自己要收益最大化；银行发放房贷后，有20%的资金占用成本（给央行），而银行拿同样的钱买国开债，是没有成本的，通常银行有个自己的公式，房贷利率=1.2倍的国开债利率，如果国开债利率上行，房贷利率也必将上行，银行发房贷不如自己直接买国开债划算，于是就减少房子贷款额度，不要在调控紧缩的时候去贷款，否则手续会非常麻烦，如果选择公积金和商业组合贷，就更复杂了

43.提前还贷，有的银行要求借款人缴纳违约金，还有的银行要求罚息，可见银行不希望你提前还贷，因为会影响他们的利息收入；

不建议提前还贷的三种情况：

A.央行降息，还款压力降低，资产也会增值，可用提前还贷的钱不如去投资

B.等额本息的贷款，已经还一半了，此时就相当于你已经把利息还的差不多了，现在还本金了，提前还贷就吃大亏了

C.等额本金贷款，时间超过了三分之一，此时你在提前还贷不太划算，也就是说当月还款，本金超过利息的时候，提前还贷就失去了意义

总之，提前还贷的目的是减小给银行利息，当你给银行的利息已经不多了，就没必要提前还贷了。

另外，当你的利息特别低的时候，比如公积金贷款3.25%，或者商业贷利率是有折扣的时候拿到的，也没有必要提前还贷，把这钱在银行随便买点保本型稳健理财产品，都有利息差赚。

44.现在的贷款利率4.88%算是比较低的，比如1995年的贷款利率达到逆天的15.3%，2007年的贷款7.83%，

45.当涉及到换房时，是先买后卖，还是先卖后买，或者同时买卖，之前房价一路上涨，所以先买后卖会占便宜，如果未来房价下跌，可能是先卖后买更划算，如果想保守，建议买卖同时进行，这边交了定金，那边赶紧把房子卖出去。最后网签能同时进行，如果真的要卖房，应该先挂出去，看市场的反馈，有的房子标价很高，但半年连个看房的都没有，说明价格是虚假的，当真的有人来看房了，注意是来看房，实地看房，你再根据看房的人数加价或降价，再强调一遍，实地看房出价，才是你房子真正的价格（注：非常重要，网上标价都是纸面财富，看房出价才是你真实财富）。

另外，买房卖房，都要在你对这个东西不迫切的时候，你才有话语权，等你紧急到必须买或者卖时候，那只有挨坑的份

46.共有产权房，这种房子就是政府和购房人共同出资，分担比例，以前叫自住型商品房，它是一面照妖镜，一下就能测出这座城市到底有多少刚需。共有产权房真正做到了房住不炒，你自己享受百分百的福利，但你想在上面赚钱，几乎不可能。原理很简单，若能接受共有产权房，基本只想自住，不想卖。北京共有产权房弃购率一度达到70%，在距被弃购房几公里处房价高出一倍以上，他们原以为有价差可以套利，后来发现共有产权房根本无法套现才赶紧弃购

47.共有产权房的申购条件：单身必须满30岁，离婚必须满3年以上，同时之前也没有任何房子出售记录，若累积弃购2次，3年内不得再申购，选房后不交定金，或者交定金后又想退的，均算弃购，定金也不会退给你。这种共有产权房以后不能转为商品房，只能在这种苛刻条件的购房人间流通

48.面积和户型一直是购房者关注的重要问题，好的户型可以弥补面积的不足，不要光看面积，面积要和使用场景结合起来才有意义

49.棚改货币化安置，激活了三线以下的楼市，相当于一个地方集中投放大量货币，有些地方货币化安置达到100%，拆迁户拿到一笔钱，然后去买房，这些人中有的还会另外再贷款，相当于把资金放大了好几倍，这么多钱全部流入楼市，房价也就水涨船高。2017年棚改拉动住宅增速达到4.41%，而且大部分集中在三四线城市，如果没有棚改货币化安置，中国住宅增速可能不到1%；这也棚改的城市，如果没有产业支撑，人口就会流出，当时一味地追热点买房的人，无疑是高位接盘。

50.防坑指南&中介的销售套路（技巧）：

A：告诉购房者刚出一套特别合适的房源，把买家诱惑出来，但是到现场一看，这套房只是挂牌价合适，交易费却很高。或者他干脆就告诉你，这套房刚刚已经卖了，然后告诉你还有几套可以看。后面这几套才是他的真正目的

B：每次带你看2-3套，不多不少，这是不让你产生太多选择的空间。那样反而影响你下决心

C:上来不会带你看最好的房源，而是给你按照，中差好的顺序，先看一般的，再看差的，最后看好的，这样会增加你的体验感，以便促成你在好房源那里成交

D：给客户制造抢购气氛，说马上这套房就没有了，上午已经有人要交定金了等等。不给你太多思考时间。而且每次看房之后第一时间逼着你反馈

E:对于购房者有意向的房源，中介会主动领你过去，前后左右的多转悠几趟。以便你进一步种草

F：通过三句话极限施压，1是这套房过一阵肯定涨价，2限购限贷马上就要取消，3商住房价格还要大涨，现在降价就是为了以后涨价。他就是投其所好，知道你买房就喜欢涨价。也最害怕涨价

G：逼你决定。只要买家出价，中介就一定会否定，让客户打消低价买入的念头，他的目的并不是帮买家低价买房，也不是帮卖家高价卖房，而是要尽量让双方尽快成交，所以他会努力让双方的出价接近

H.付款： 定金，是具有法律效力的， 买方违约，定金不退，卖方违约双倍返还；订金，则没有法律效力，谁违约都可以，都要把钱退回去；

买卖二手房必须要走资金的三方监管，也就是买卖双方加中介共同管理的账户，如果不做资金监管，那么卖方很可能收钱之后，拖着不办过户，而你做了资金监管，那么卖家不过户，他是拿不到钱的

I.二手房是按照评估计算贷款额度的，评估就要涉及朝向，楼层，建筑年代等等问题，商业贷款一般只是评估值的8-9成甚至更低，所以买二手房，不能简单地算3成首付。你的首付肯定比房价的3成更高，有的时候还高不少。

J.了解清楚，房子是否带租约，有的买卖双方都交房了，里面还有租户，这就需要租户也到场，然后清算，水电费。还要跟卖家商量租约的问题

K.租户一般享有，在同等条件下，优先购买这套房子的权利，所以买家一定要让房主出具，租户亲笔签名的，放弃优先购买权的声明，以免产生法律纠纷

L.房价低于同区域很多的房子，很可能是假房源，买房时必须得去现场看。而且要求房产中介出示房产证的照片

M.自然灾害和不可抗力，双方都要承担损失，也都不承担责任，比如交完定金，限购了，买房人突然不具备买房资格了，或者卖房人的房子被限售了，这都只能认倒霉，双方友好协商，各退一步。

N.买房的人，为了确保卖家不隐瞒一些重要信息，应该多方求证，问问邻居，保安什么的，比如有些凶宅

O.买卖双方都要在事先签订好协议，约定好违约责任和赔偿标准，房价上涨的过程中，经常出现卖家坐地起价几十万，而房价下跌的时候，买家也容易反复还价

51.租金涨幅其实远远落后于房价涨幅，所以租金跟房价的关系并不大

租金跟什么有关？

租金的涨幅基本等于一个城市平均收入的涨幅，个别时间受到一些周期的影响，但长期下来，租金一定稳步提升，也同时不会涨幅很大

如果您觉得租房的压力越来越大，说明你在过去几年，收入涨幅跑输了平均水平。你在人群竞争中的排名正在下降。这就提醒你，其实该努力奋斗了。

52.房租肯定还会涨，但是还会依然以每年5-6%的速度增长，不会出现大幅上涨，一旦大幅上涨了，就肯定是资本作祟了。就像2017年底到2018年资本烧钱入局，后来监管一出手，这些资本退潮，北京的房租马上又恢复了平静，还出现了稳步下降的走势。

53.明星也有很多是租房住的，比如金星，他自己就在节目中爆料，自己住的房子价值上亿，但其实只是他租的，他说有没有房子无所谓，重要的是生活品质，他花每年100万，就能租上亿的房子，生活品质肯定不是那些上千万的房子可以比的

54.国家倡导的租购同权，有些人理解错了，以为可以通过租房就解决子女教育问题，甚至不光要上学，还要上好学校，重点校，这就理解偏激了，学区房价格被爆炒的本质并不是房子，而在于学区，他的背后是教育资源供给不足，好学位稀缺，所以这个不解决，你买房都不一定能上好学校，就更不要提租房了。在经济学上，只要有资源是稀缺的，必然是价高者得，所以你这也就注定了，租购同权不可能解决上好学校的问题，只能解决你有学上的问题。

但是随着我们的人口结构变化，新生儿越来越少，教育资源越来越多元化，公立重点不再是唯一选择，未来教育资源，会逐渐没那么稀缺了，这个矛盾就可以解决了。但现在恐怕还看不到，很多家长也等不起。

55.十年租金堪比首付，为什么还要租房，生活中很多人想不通，他们认为，买房好歹是自己的，租房10年后，自己还是什么都没有，白白把钱钱给了别人，但这其实都是建立在房价一直上涨的基础上；如果房价每年下跌10%，再算算，肯定是租房更划算。

56.环京的房产，几乎没有刚需全是投资，2015年前房价只有每平6000，后来借势炒到了3万，而限购以来，房价又跌了一半，甚至根本卖不掉，环京房价，一个三四线的城市炒到了准一线的价格，为什么要提环京的楼市，因为环京就是房住不炒的标志，只要房住不炒还在坚持，环京就不会解封，他就是一面旗帜，哪天环京楼市解封，说明房住不炒政策也就结束了。

57.大连城市2018年执行比较严格的限购，但仍未阻挡房价的上涨，2019年大连加码，房价只能跌不能涨，媒体称限涨令，后来大连还被住建部纳入重点监控城市，这才抑制了房价，大连房价上涨，是从2016年去库存刺激引起的，其实根本没有那么多需求，迟早怎么上涨，怎么跌回去

58.2015年之前，其实一提高房价就是北上广深，除了这几个城市，其他城市的房价甚至都不过万，根本算不上是高房价，2015年之后，先是北上广深领涨，2016年之后我们开始去库存，结果北上广深熄火了，其他城市猛涨

59.现在态度比较暧昧的是深圳，深圳从没说限制人口，他本来就人口年轻，也是外来人口组成的城市，现在依旧在抢人，所以深圳未来的动力比北京上海要大，但深圳也有一个雷，那就是隔壁，如果香港因为一次风波房价跌下来，深圳必然受到重创

未来北京上海肯定还是限制人口，不但不参与抢人，还会主动疏解人口，北京和上海这两个城市，除非你特别优秀，否则很难留的下来，而去深圳的机会更大

60.三四线的去库存之中，产生了一个口号，叫做返乡置业，

2017年开始，返乡置业的新一线城市前五名是，重庆，苏州，成都，武汉和南京，这也都在后面出现了大幅的上涨，二线城市前五名南通，合肥，徐州，泉州和温州，三线返乡置业的重点是盐城，安庆，泰州，淮安，岳阳

61.推动的返乡置业的几个因素：

1是一线城市房价太高，大家已经看不到希望，2是强二线和三线快速崛起，也出现了一些产业机会，3是高铁和城际铁路开通，大大方便了交通，4是二三线租赁市场崛起，自己可以买房子赚取租金。回报率出现。5非一线抢人大战出现，让一些在北京上海绝望的人，心态动摇。6.棚改货币化安置加去库存，带动了一线之外的楼市暴涨，让这些人突然发现，原来不止北上广深可以涨价，三四线的房子也能涨价

三四线的房子你买进来容易，变现可就困难了。现在除了新一线和二线头部城市，其他城市基本已经出现流动性枯竭。辛辛苦苦抢到的房子，恐怕再也无力变现

已经发表的内容：

心理建设：炒股的心态

2019年终总结(下)——年度投资总结

想做好投资，不可不知的经济周期（二）

想做好投资，不可不知的经济周期（一）

2019年终总结(上)——个人经验总结

替家人打理的账户——目前资金投入说明（一）

致朋友们的一封信

最近买卖操作（第三期）

替父母保管的钱，DIY的投资方案

基金定投实战演练（附图讲解）

投资的基本功《基金定投》

可转债的那些事

最近买卖操作（第二期）

我与 兴/业/银/行 的缘起缘灭

股票分红的意义

最近买卖操作（第一期）

读书《中国式价值投资》要点摘录

股票开户和基金购买渠道详述

清仓 长/江/电/力

后将推出以下内容：

你为什么炒股会亏钱？

最近买卖操作（定期更新）

我的赌注失败了 康/美/药/业

寒冬期的汽车股，是否值得买？

炒股做短线，那些须知的东西

手搂 光/线/传/媒，眼看 华/谊/兄/弟

上市公司的财报，我怎样去读？

不愿告别的告别：格/力/电/器

仓位管理技巧

投资过的封闭式债券喜与忧

我的伤心痛 康/得/新

华/夏/幸/福 买了就幸福？

擦肩而过的 云/南/白/药

聊聊港股 小/米

念念不忘必有回响：华宝油气

蛰伏的基建，爆发还是死亡？

东/阿/阿/胶 买得起吃不起

不鸣则已 一鸣惊人的 券商股

抉择：买房还是买股？

我的投资体系发展历程

读书：华尔街经典 《投资中最重要的事》

持有三年的 双/汇/发/展， 现在怎么看？

投资 老/板/电/器 学到的东西

读书：《大投机家的证券心理学》

订制隔音降噪门窗

欧大师断桥铝合金门窗品牌

定制系统节能门窗厂家