华夏时报（chinatimes.net.cn）记者刘佳 北京报道

近日，万向信托对外发布了一则情况说明，公开回应信托计划延期事件。

在说明中，万向信托表示公司管理的信托计划延期决定非因交易对手出现违约，而是万向信托综合考虑以及信托约定而作出的行为。

“截至2020年7月31日，信托计划运作正常，交易对手正常履约，其中债权类均正常还付本息。”万向信托相关负责人8月4日在接受记者采访时表示，股权性质的权益投资，因项目去化尚未达到约定比例，对部分权益进行延期，延期安排符合信托文件约定。

据悉，该信托计划于2018年6月8日发起设立，信托资金以“债权+股权”方式投放。

信托计划延期一年

7月31日，据部分投资人反映，其购买的万向信托发行的地产信托计划延期了，根据信托公司的公告，受托人拟延长各期优先级II类信托单位期限，到期日预期为2021年7月31日。

据悉，该信托计划规模7.6亿，分为优先级I类、优先级II类和劣后级（中梁地产指定主体以债权认购），其中本次优先II级募集1亿元，预期收益8.2%-9%，并附带一定浮动收益，资金用于向杭州正悦实业有限公司发放项目并购贷款及权益类投资款。

因涉及信托计划延期之事，从万向信托发布情况说明中可知，在信托计划内中梁地产未违约，延期是万向信托综合考虑及信托约定而作出的行为。同时，延期的是股权性质的权益投资部分，而债权类均正常兑付。

众所周知，以往信托公司在参与房地产股权投资项目时，除了常规的信托贷款操作模式外，对地产项目的股权投资，其主要模式为“股权+债权”，即信托公司成立集合资金信托计划，募集的资金向项目公司进行增资或受让项目公司原股东的股权并增资，增资款项专项用于地产项目开发建设，同时向项目公司提供股东借款。

作为风控措施，一般信托公司会要求项目公司剩余股权进行质押，另外项目公司实控人或母公司等会提供连带保证担保、地产项目进行抵押等。最终通过原股东回购股权或信托公司对外转让股权等方式实现退出。

在万向信托的说明中，此信托计划中股权性质的权益投资，因项目去化尚未达到约定比例，将该部分投资期限均延长至2021年7月31日，延期安排符合信托文件约定。

那么，何为项目去化？是否地产类信托合同中都会约定此比例？

对此，麻袋研究院高级研究员苏筱芮对本报记者表示，所谓“项目去化”实际上就是房地产当中“去化率”的概念，是指一定时间段内完成的项目销售率。在房地产领域中，主要指某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比。

“去化相关内容并非地产信托协议中的必备条款，但往往会在‘股权+债权’类地产信托项目中，通常作为股权退出的期限条件而出现。” 苏筱芮说。

换句话讲，因为万向信托在文件中明确约定了项目去化比例，因此当未达成此比例时，需要通过延期来满足此项指标，才能终止信托合同。

对于延期股权性质的权益投资部分，是否只有地产类项目才会出现时，苏筱芮表示不止地产类信托项目，其他也有可能存在。

据投资人提供的资料中显示，该信托计划的风控措施为：苏州工业园区华成房地产开发有限公司及实际控制人杨剑提供最高额保证担保；苏州工业园区华成房地产开发有限公司为中梁地产顶层控股平台。

浙江中悦梁商置业有限公司以其持有的福建家景置业有限公司（项目公司）全部股权质押。

而福建家景置业有限公司以其名下土地，进行分阶段抵押，对应动态抵押率（贷款余额/ 抵押物价值）不超过 70%，抵押物价值合计 9.15 亿元。

地产投资占比超50%

公开资料显示，万向信托是经原银监会批准设立的金融机构，控股股东为中国万向控股有限公司，其他股东还包括浙江烟草投资公司、北京中邮资产管理公司、巨化集团、浙江金融控股。

近年来，万向信托加速布局房地产信托业务。

年报数据显示，2016年-2018年，万向信托的“信托资产运用与分布”中，投资于房地产业的金额分别为212.73亿元、427.64亿元和569.28亿元，分别占比13.98%、22.49%和35.32%。

2019年万向信托房地产业务更是突飞猛进，占比50.78%，规模达到679.49亿元。

此番与万向信托合作的中梁地产在业内也有着“小碧桂园”之称。

其中，在中梁地产上市前一年，万向信托在2018年4月至12月短短9个月时间内，一共为中梁控股“输血”12次。

中梁地产从万向信托获取融资的成本约为9.5%-14%之间。其中，年利率最高的一笔在2018年11月，融资金额为11亿元。

然而，在房地产信托业务快速增长的同时，万向信托的在相关业务领域风险隐现。

2018年7月，浙江银保监局对万向信托下发行政处罚决定书，万向信托存在房地产项目贷款审批管理不审慎的违法违规事实，对其罚款人民币30万元。

据万向信托情况说明，此次延期是公司基于项目实际情况和投资者利益而决定的，那么一年以后还达不到预期，又该怎么办呢？

苏筱芮表示，信托项目能否按期兑付，关键要看底层资产的质量。一般来说，大型地产信托项目会披露其风控措施，例如抵质押物、担保方式等等。

“是否能达预期需要关注两个重点，一是抵质押物、担保是否足额；二是对于这些资产的处置能否顺利进行，是否能够在指定时间内达成目标处置进度。” 苏筱芮表示。

值得注意的是，2020年6月30日，杭州正悦实业持有的福建家景置业全部股权被冻结了，股权数额为11000万，执行法院是温州市龙湾区人民法院，冻结期限3年，而这笔股权已于2020年6月5日质押给了万向信托。

记者查阅年报数据显示，2019年万向信托营收达14.15亿元，同比增幅39％。全年净利润为6.98亿元，同比增幅38％。截至2019年末，万向信托总资产达到43.7亿元，净资产36.37亿元。

2019年末共存续资产507.46亿元，占比达37.93％。全年新增资产规模中，主动类资产规模431.88亿元，新增主动占比达到54.37％。

责任编辑：孟俊莲 主编：冉学东

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