本文刊载于2023年5月23日《解放日报》10版：思想周刊/新论

编者按

日前，“规划设计咨询赋能城市更新行动”主题论坛暨上海市城市更新研究会规划设计咨询工作委员会成立大会在同济规划大厦召开。会议发布《城市更新行动倡议书》，从社会、经济、生态、空间、文化、制度等维度就高质量发展、可持续、有机的城市更新提出行动倡议。现刊发部分与会者的发言摘要，以供进一步探讨。

做“精”做“真”做“活”

同济大学建筑与城市规划学院城市规划系主任、教授，上海市城市更新研究会规划设计咨询工作委员会主任卓健呼吁，重新认识城市更新的内涵与意义。

首先，城市更新是城市历史发展阶段的转变。城市空间的增量发展模式是不可持续的，城镇化进程必将转入存量提升阶段，这是城镇发展进入成熟期的重要标志。前一阶段许多城市进行了城市更新，但新阶段的城市更新将更加复杂、更为综合，深度和难度也更大。

其次，城市更新是城市发展目标的转变。以人民为中心的发展思想关注城市更新的公益性和公正性，关注形成和谐共生的生态宜居环境，关注更好保障下一代居民的福祉。

再次，城市更新是城市发展方式的转变。在推动城市结构优化、功能完善与品质提升的过程中，相关工作重心将从阶段性建设转向全过程治理，围绕城市资源要素的配置运营和价值提升，不断完善政府引导、市场运作、公众参与的多主体协同式可持续模式。

上海同济城市规划设计研究院有限公司景观风貌所所长张迪昊表示，存量时代城市更新的首要原则是做“精”、做“真”、做“活”。

一是做“精”，以人民为中心，解决人民群众的所盼所想，以居民的认可度和幸福感、获得感为考评指标。在更新区域强调艺术性的同时，要注重社会面的公平公正。新时代的城市更新不是“造几个网红景点”或沿主要街面“镶几条金边”，而要有纵深、完整的覆盖面，包括对隐性基础设施与城市韧性系统的全面提升。

二是做“真”，深入挖掘城市特色资源，提供定制化设计方案，做到对城市历史文脉的充分尊重与彰显，将城市的本真特色风貌与个性展现出来；运用现代技术手段，从多维智慧视角出发解决传统二维、三维手法难以解决的问题，如民生配套设施布局的科学合理性、系统化管理的效率与准确性等。

三是做“活”，通过科学的综合治理方法，充分激发城市、社区的活力与魅力，实现经济运营健康、城市环境景观怡人、人民安居乐业的目标。

中国建科华森设计上海创作中心总经理、总建筑师祁涛强调，由于城市更新实践的多样性、综合性，需要相关行业投入更多的力量去破解城市更新中存在的难点。在实践中，应当找到更为有效的工作思路、模式和方法。

从工作方向上说，城市存量更新发展牵涉各方利益主体，是政府管理者、市场主体和社会公众等多方合力推进演化的过程。要以务实的研究有效引领城市更新实践走向更高质量发展。

从工作方法上说，要集合专家智库力量，突出工作的前瞻性和创新性，鼓励不同领域的专家学者发挥各自的专业能力，以工作方法的多维集成有效应对城市更新的复杂性。

从工作成果上说，要注重对更新模式的创新、总结和推广，将行之有效的方法、理念和措施推而广之。

构建产业生态 激活城市空间

同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司副总裁赵颖认为，《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》提出重点开展城市更新六大行动，涵盖综合区域更新、环境品质提升、公共空间优化、历史风貌重塑、产业提质增效、商业活力再造等方面，展现了城市更新作为一个有机整体的丰富内涵。

产业园区更新作为上海加快建设科创中心、构建产业集聚力和创新动能的重要抓手，其重要意义不亚于重点综合性区域和历史风貌区的更新工作。它既需要面对存量型城市产业园区转型进行创新制度谋划，优化产业布局，支撑产业升级扩容，也包含对产业园区整体空间品质的提升，从而克服传统城市扩张带来的后遗症，以绿色低碳园区为目标，修复生态环境，完善生活配套设施，有效推进产城融合，服务产业园区人口落地生根。

同时，还需要依托数字技术应用，关注产业更新对象全生命周期有效运行，提升园区活力指标，实现智慧型园区高效运转模式。

上海社会科学院城市与房地产研究中心主任万勇介绍，上海旧住房更新包括征收类和非征收类两大类型，形成了“一条主线”与“多条副线”相互穿插的旧住房更新路径。

“一条主线”是指征收类的旧住房更新，即通常所说的“旧区改造”。通过房屋征收（2011年前为拆迁），实行货币补偿或异地安置，以最大限度改善住房条件、优化城市功能、降低人口密度。

这是上海过去30年最主要的旧住房更新路径，前后经历了三个阶段：1992年至2000年间以“拆旧建新”为主要形式的危棚简屋改造，2001年至2016年间实行“拆改留并举”的成片二级旧里以下房屋改造，2017年至2022年间实行“留改拆并举、以保留保护为主”的成片历史街区更新。

征收类旧住房更新，不仅推动了约165万户家庭住房条件明显改善，还使中心城区现代化进程大大加快，城市功能得以优化，城市能级得以提升，生态环境得以改观，公共设施得以完善。

“多条辅线”是指多个非征收类的旧住房更新，多属于低扰动、低投入、改善型的有机更新范畴。在大部分保持原有建筑结构、历史风貌、社会生态的基础上，通过成套改造、置换腾退、综合改善、环境治理、房屋修缮、设施完善、自发改建、自主交易等方式，不同程度改善了原有居民的住房条件。

仲量联行资深董事吕玫追溯分析了全球城市发展过程，发现一个显著的共性特征：核心商区通过城市更新重塑和凸显城市气质、特质，并赋予长期的发展动能。其中，在地化的城市归属感与国际化的时代认同感，是核心商区驱动城市发展的关键要素和抓手。

在此基础上，可归纳出城市更新的五大核心驱动，即构建产业生态、驱动多元复合、赋新城市文脉、激活城市空间、整合交通价值。

展望未来，城市核心商区更新呈现四大发展趋势：一是“破局”，包括政策性破局和经营性破局；二是“运营”，实现全周期统筹管理，并给予运营方更多支持和长期激励；三是“智慧”，基于智慧运营管理系统，为城市更新决策实施提供充分支撑；四是“创新”，构建创新性的更新生态圈。

巴马丹拿集团董事欧阳柏力表示，在城市更新的过程中，公交导向型发展模式（TOD）是一个重要发展战略和工具，可以在城市化、生活质量提升和环境可持续性之间取得较好的平衡。

以客群定功能 以功能定方案

上海市城市更新研究会副秘书长刘波认为，上海的城市更新特指根据城市规划和规定的程序，对存量用地、建筑、设施、空间形态和功能进行保护、整治、改变、改建或重建，实现功能优化和转型的活动。如何通过制度的创新激活市场主体参与城市更新，是迫切需要解决的难题。

一方面，要积极创新制度供给。针对投资、建设、运营和整体统筹主体角色，创新采取“城市更新基金模式”“跨项目捆绑平衡模式”或“容积率转移模式”以及“轻资产运营模式”等。

另一方面，要积极转变发展思路。针对城市更新业务特点，相关大型市场主体应转变经营管理思路，包括向“投资+建设+运营”一体化的运营型企业转型，由“垫资模式”向“多元化投资模式”转型，以长效产业运营提高投资资产价值、加强城市更新时代的技术研发创新等。

建银工程咨询有限责任公司上海分公司总经理穆春生指出，上海城市更新进入深水区，迫切需要参与主体在项目整体筹划、资金来源保障、项目收益平衡、项目建设管理和退出通道等方面进行更全面、更具前瞻性的考虑。

一开始，要明确项目的市场定位和目标客群，了解目标客群的需求和偏好，以市场定客群；分析目标客群的需求，确定项目的功能要求，如更新租赁住房需考虑匹配租客的生活、社交、出行乃至外卖的功能，以客群定功能。

接下来，在确定项目功能后，逐步深化改造方案、设计方案、施工方案、运营方案等，以功能定方案；方案稳定后，进行投资分析和财务分析，从而确定投资规模和投资方式，以收益定投入；在更新改造方案和投入稳定的情况下，判断项目合适的购买价格，以成本定买价。

上海市城市更新研究会规划设计咨询工作委员会秘书长阎树鑫认为，新时代城市更新的核心内容可概括为目标、治理、实施、政策和规划五个方面。从规划设计咨询赋能城市更新的角度来看，有以下几个发力点：

一是参与城市更新行动框架制定。在梳理总结更新试点城市经验基础之上，针对不同城市的特点与需求，提出基本的逻辑架构，参与前期谋划工作，为政府提供顶层设计。

二是对完善城市更新政策提出建议。目前，各城市的相关更新政策陆续出台，主要以规划和土地方面的政策为主，财政、产权等方面的政策制定相对滞后。下一步，可联合法律、金融、建设、低碳等方面专家，为政策出台与后续评估提供更专业的技术支持。

三是参与城市更新行动规划和设计工作。在城镇建设区内，可开展以梳理低效用地、评估更新潜力、划定更新区域和更新重点等为主要内容的城市更新行动项目，也可结合投资主体意愿，策划更新项目，打造一个集成化的城市更新服务体系，提升城市发展能级。

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