眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他高楼就是住不进去。

——因为开发商逾期交房了。

如果你“幸运”的买到延期交付的新房，你也不必忧伤。

至少，开发商要支付逾期交房违约金。

可是，当你满怀期待的去找开发商后，你可能高兴不起来。

因为开发商告诉你，

逾期交房

的违约金为每日支付房款的

万分之一

。

可能你觉得有点低，但想想毕竟合同是这样约定的。

但你再仔细看，却发现不对劲：

因为如果你

逾期付款

，违约金却为每日支付房款的

万分之五

。

你不禁要问，这合理吗？

01

四个违约条款

近期，有朋友将签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（主合同）及补充协议给我，主合同中有两个违约条款：

1､主合同关于出卖人逾期交付的违约责任：

自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款

万分之四

的违约金。

2､主合同关于约定购房人逾期付款的违约责任：

自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款

万分之四

的违约金。

都是万分之四，这当然没有任何问题。

让人有疑惑的是补充协议的两个违约条款：

3､补充协议关于出卖人逾期交付的违约责任：

出卖人逾期交付的违约金变更为出卖人按日向买受人支付购房总价款

万分之一

的违约金。

4､补充协议关于购房人逾期付款的违约责任：

买受人按日向出卖人支付购房总价款

万分之五

的违约金。

一个是万分之一，一个是万分之五，相差高达五倍。

>

02

问题来了：

逾期交房违约责任约定为每日万分之一是否有效？

主合同与补充协议不一致时，补充协议是否有效？

也许你会说，主合同与补充协议不一致时，当然以补充协议为准，而且补充协议双方已签字盖章是双方真实意思表示，当然只能按每日万分之一确定逾期交房违约责任，而且的确有些法院也是这么判的。

然而，我却认为，就逾期交房，你完全可以挺直腰杆向开发商说不，按主合同约定向开发商主张每日万分之四的违约责任。

03

不信，咱们讲道理、摆事实：

1､补充协议的条款属于格式条款，对购房人不发生法律效力。

001､该补充协议为格式合同。

根据《合同法》第三十九条第二款的规定：

格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

因此，格式合同也就是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同。

因此，并非所有为重复使用而事先拟定的合同都是格式合同，关键在于双方是否有协商。

商品房买卖合同补充协议一般都是由房开商事先拟定好，购房人只能全部同意或不同意，因而，该补充协议应为格式合同。

002､格式合同中免除或限制开发商逾期交房违约责任的条款无效。

《合同法》第三十九条第一款规定：

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第四十条规定：

格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

因此，补充协议由开发商提供，在订立合同时未与购房人协商，属于格式条款。

格式条款中减免开发商逾期交房的违约责任，且未采取合理方式提示购房人注意，因此是无效条款。

003､相关的案例

在【（2015）粤高法民一申字第327号】案中，广东高院认为：

从双方签订的《补充协议》看，该协议是雅信公司为重复使用而自行制作，未与对方充分协商而事前打印好，根据《合同法第三十九条之规定，属格式条款。

《补充协议》第二条改变《中山市商品房买卖合同》约定的房屋层高、缩小房屋使用空间，实际上减轻了雅信公司的责任、限制了买房人的权利，

雅信公司作为提供格式条款的一方，未以合理方式提请对方注意该条款内容，未尽提醒告知义务，该条款不对钟涛、梁璐发生法律效力。

04

2､违约金过低，可以请求调高违约金。

根据《合同法》的规定：

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条也有规定：

当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

由此，购房人可以请求法院调高违约金。

然而，如果约定的违约金不足以弥补的自己的实际损失，购房人需要对于自己的实际损失承担证明责任。

如何证明购房者的损失似乎是一个难道，如果仅是租金损失，金额似乎也不大。

这涉及到举证责任分配和法官自由裁量权两个核心问题。

然而，法官出于对契约自由与实质正义的衡量，在综合购房人在签订合同时的劣势地位和现实生活中实际损失难以证明等因素下，可以利用手中的裁量权酌定增加违约金的数额。

因此，

合同中约定的违约金数额明显的偏低的情况

（比如按照合同总价款的万分之零点一，万分之一支付违约金等这样一般人都认为违约金明显偏低情形），

即使购房人未提供任何证据证明实际损失，法官依然可以行使自由裁量权增加违约金或违约金计算标准。

05

3､违反公平原则。

一般来说，《深圳市房地产买卖合同（预售）》即主合同一般都是采用的深圳市规划和国土资源委员会的、深圳市市场监督管理局的示范版本，主合同中关于双方权利和义务的规定相对公平、合理。

但是，开发商会通过签订《补充协议》的方式减轻其主要的法律责任，或者限制购房人应当享有的合法权利。

《合同法》第五条规定：

当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

因而，主合同约定的购房者逾期付款的违约责任，较《补充协议》约定的开发商应承担的逾期交房的违约责任，明显偏重，双方在合同违约责任的承担上并不对等，对购房者显失公平。

在【（2016）鲁02民终1180号】案中，青岛市中级人民法院认为：

该补充条款第八条关于逾期交房违约责任的约定减轻开发商的法律责任，同时却限制购房人应当享有的合法权利。依据该补充条款计算应支付购房人逾期交房违约金，明显低于开发商逾期房而给守约方造成的实际损失。该约定对守约方有失公平，也违反了诚实信用原则，

一审按照双方合同（主合同）正文第十一条、第十二条的约定，认定开发商应承担相应的逾期交房违约责任，并无不当

，本院予以维持。

06

因而，面对逾期交房的开发商，你完全可以理直气壮的对“霸王条款”亮起法律之剑：

你们不要拿有失公平和不具法律效力的补充协议格式条款来唬我，你们要按主合同约定的每日万分之四的标准向我赔偿。

要知道，

躺在权利上睡觉的人，法律从来不保护。

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