MBA财经：如何让房地产回归居住属性？

MBA财经：如何让房地产回归居住属性？ MBAChina 【MBAChina网讯】苏培科：中国央行最新一季度城镇储户问卷调查报告备受争议，在楼市疯狂的背景下，该报告可能误导大众和决策。

前几天，中国央行发布的今年第一季度城镇储户问卷调查报告备受瞩目，尤其是有关房价的调查数据颇受争议。52.2%的居民认为目前房价“高，难以接受”，42.9%的居民认为目前房价“可以接受”，4.9%的居民认为“令人满意”。这则新闻在传播时大多标题是：“近半数居民认为目前房价可以接受”，给人的第一反应是这半数居民太有钱了，对于目前的房价认为合理的估计是他们已经买了房(自然希望房价越高越好)，如果没有买房的人或准备买房的人一定不是这个感受。

如果是一个理性的人都知道，最近中国大陆的房价是很不理性的。最近有关房地产限购和房价急速飙升的新闻不绝于耳，尤其今年“两会”之后，楼市异常疯狂。一是由于今年“两会”和政府工作报告里很少涉及房地产调控的话题，这被很多人理解为政府已经被房地产深度绑架，既怕涨更怕跌，尤其在目前的宏观经济环境下，一旦房价下跌，中国经济和金融的脆弱性就会显露无疑，因此政府对房价开始谨言慎行，于是各路投机者就开始兴风作浪和炒作房价;二是由于今年“两会”李克强总理答记者问时表态，70年产权的无条件延续又给房价打了一剂强心针。但从日本的房地产泡沫和美国的次贷危机来看，房价看涨和炒作越疯狂，泡沫危机来的就越快，股票市场和历次金融危机都是如此，没有一次例外，因此中国的房地产泡沫不能再任意妄为，一旦面临市场休整，其灾难不可想象。但为何央行会出这么一个令人诧异的报告?这种结果反而会误导大众和误导决策。

对于央行的这份调查报告抽样基准和结果，我认为很不客观，虽然在全国50个(大、中、小)城市、400个银行网点各随机抽取50名储户，全国2万名储户作为调查对象看似调查面很广，但这50个城市的房价差异太大，小城市房价如果不高的话自然是可以接受，购房压力也自然小于北、上、广、深等*大城市，而这四个*大城市在调查中的比重又与大城市相同，调查结果自然显现不出大城市的高房价矛盾，反而在这份问卷中被弱化，因此央行这份调查报告对房价的调查是不靠谱的。

其次，有房者与无房者的调查结果也不相同，对于房价压力更应该调查购房刚需者和无房者，有房者他们自然是希望房价越高越好，而无房者和刚需者对房价的反应才是最真实的，毕竟人们的收入和财富能否扛得住这么高的房价才是目前最大的隐患，如果盲目吹大泡沫，只有投资者和投机者愿意参与的房地产市场是不健康的。

因此，让房地产回归居住属性是当务之急，政府不要再为投机者去托房价了，而应该拿出财力真正解决低收入者和无房者的居住需求，这块可以学习香港和新加坡的公屋建设管理制度，只有公平地解决了刚需者和低收入者的居住需求，政府就可以不再顾虑高房价的隐患了，让投机者为自己的非理性行为去买单，政府不再为房价背书，也不再为房地产既得利益者抬轿子，否则房地产危机会将中国拖向灾难。如果低收入者和刚需者不再为购房而忧虑，中国的房地产市场自然会趋于合理，非理性的价格会被市场理性修正，中央政府也就不再为房价寝食难安，当然地方政府必须得脱离土地财政，得告别房地产利益链条，否则他们依然是非理性房价背后的推手，也是中国房地产困局的制造者。

当务之急，应尽快审计过去十年的土地出让金和构建全国性的土地公开交易平台。

土地出让金的管理、使用一直是一笔糊涂账。近年来，国家出台了一系列政策文件规定，比如将不低于10%的土地出让净收益用于保障性安居工程建设等。但究竟有多少地方政府是按照这些政策要求来执行的?实际情况是，这些土地出让金并未用在这些指定的用途上，而是转化成地方政府的财政来源，而且土地出让金占地方财政收入的比例在不断提高，从2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。于是，土地财政成了目前大部分地方政府的依赖，为了满足地方政府的花销，出让土地行为就自然变本加厉，强拆收储也就更加疯狂，从而不断引发社会矛盾。

我建议对过去10年的土地出让金收支进行重新审计，除了审计部门全面介入外，还得邀请第三方审计机构介入，做一本公正、公开、明明白白的账目，并对外公布和披露，对于曾涉嫌违规使用土地出让金或者将土地出让金挥霍、挪用的相关责任人应该给予必要的责任追溯。

另外，应尽快改变土地财政局面，将土地出让程序和出让金账户从地方政府剥离出来，建一个全国性的土地公开交易平台，将土地转让信息公开，接受各方监督，将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户，由中央财政暂作保管，然后根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。这样既可保证“取之于民用之于民”，也可起到对土地出让金收支的监督作用，也可以避免地方政府沦为纯粹的“经济人”，斩断地方政府与房地产开发商的利益链条，避免中国国土资源被地方政府过度变卖和开发，从而避免地方政府只顾高价拍地和圈地，而忽视宏观调控和可持续发展。

作者系对外经济贸易大学公共政策研究所首席研究员。

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