各位老铁们好，相信很多人对信托产品转型是什么意思都不是特别的了解，因此呢，今天就来为大家分享下关于信托产品转型是什么意思以及信托产品转型是什么意思啊的问题知识，还望可以帮助大家，解决大家的一些困惑，下面一起来看看吧！

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房地产的转型是什么意思？信托也开始出现违约，房产转型金融后，走错了哪步棋呢？银行理财被要求向净值化转型，何为净值化？资管和信托有什么区别？房地产的转型是什么意思？理清我国房地产业的发展趋势是找寻答案的必由之路。通过对产业持续而细致的观察，我们认为，中国房地产业的发展已呈现出明显的“四化”趋势：金融化、产业化、细分化和国际化。房企转型必须顺应这“四化”趋势，从中找到适合自己转型的方向和方式。

1、金融化

自古以来，金融便是房地产的本质属性，做为不动产，无论是住宅还是其它经营性物业都是人类社会重要的投资品、抵押品，是财富的象征和重要表现形式。做为资金密集型行业，现代房地产业的发展更是离不开金融市场，可以说，地产的血管里，留着金融的血液。地产的金融化当前主要表现在以下几个方面：

第一，房地产企业的发展乃至生存离不开金融的支持。随着地价飞涨，宏观调控和市场波动的加剧，房地产企业生存的“资金门槛”不断抬高，对资金的饥渴日益加剧，除了传统的银行渠道，房企近年来不断通过票据、企业债券、信托和私募基金等多元渠道融资补血。近年来，央企和大型品牌上市公司凭借较高的融资信用和广泛的融资渠道在融资竞赛中棋高一着，企业规模和市场份额不断扩大，融资能力已成为领先房企的核心竞争力。

第二，资本结构和资金成本成为影响房企发展战略和项目开发模式选择的决定性因素。影响企业发展战略因素很多，在其它产业，往往是基于市场和业务定位的不同而产生不同战略发展模式，然而在房地产业，企业的资本结构的差异以及由此带来的资金成本、资金性质的差异对企业的发展战略和项目开发模式的选择具有决定性的制约作用。同样是做城市综合体的开发业务，万达、凯德置地和华润置地选择了不同的发展战略和开发模式。

作为民企和非上市公司，多年来万达的融资主要依靠银行和信托的债权融资，由于融资渠道相对单一，且期限一般较短，为了平衡现金流并赢得足够的发展资金，万达不得不采用快速开发、快速开业的快周转模式，以售养租，形成其片面强调速度的现金流滚资产开发模式。相比之下，华润置地作为香港上市公司，打通了资本市场和海外融资的通道，海外融资方式灵活，成本相对较低，再加上母公司华润集团的资产实力，其在国内的融资成本很低，华润置地通过集团来进行土地孵化，可以有效减轻自身土地储备对资金的沉淀压力。华润置地这种得天独厚的融资优势，使其在商业地产开发领域从容淡定，不仅有能力大量持有一二线城市的商业物业，而且能够承受商业物业开业初期“养商期”的青黄不接。对于华润置地而言，他们更看重持有物业的租金成长性。凯德置地是新加坡嘉德地产在大陆的子公司，凯德置地利用自身外资的优势，在商业地产开发的全程引入恰当的金融工具，实现了以少量自有资金融聚大量社会资本进行物业开发和持有的发展模式。在商业地产的开发期和非成熟经营期，凯德分别募集开发型和商业运营型私募基金作为投资主体，自身同时兼有投资和投资管理双重去角色。待物业运营成熟，再将其打包放入REITs，变现退出。

第三，企业转型和商业模式创新依赖于金融创新。商业地产、养老地产、旅游地产、工业地产等新兴的地产业态大多存在开发周期长，投资强度大，后续持有运营吞噬现金流等共性特征，其开发的财务模型与传统的住宅开发相差迥异，商业模式也非简单的拿地－开发－销售模式这么简单，这类开发业态的关键是实现现金流的平衡和可持续发展，实现土地到房产，房产到经营性资产，并最终成为金融性资产的跃升，这一过程中，金融创新是不可或缺的，例如，华侨城2012年通过资产证券化实现了主题公园门票收入的提前变现，海印股份、红星美凯龙最近也在尝试资产证券化实现经营权收益或持有物业租金收入的变现。

2、产业化

经过多年发展，我国主流的住宅地产产业化特征日趋明显，在万科、恒大、中海等领先企业的带动下，住宅地产开发呈现出企业规模化、产品标准化、管理精细化的类制造业发展趋势，这同时也带动了上游建筑材料、建筑技术和下游销售代理、物业管理等领域的产业化。在产业化的趋势下，大型品牌公司凭借其规模效益和专业化管理，能够更好的控制成本，保障品质，促进销售，并且在上下游供应链的整合上更具话语权。大者恒大，强者恒强的竞争格局在住宅地产领域已经形成，行业洗牌和行业集中度的进一步增强成为必然。

3、细分化

房地产业的细分化体现在两个层面，一是在产业链上专业化分工越来越细，二是在产品业态上，细分市场开始兴起。

竞争的加剧以及专业化的发展，都客观上加速了房地产产业链条上的专业化细分，投资与开发分离，开发与运营分离，一级土地运营与二级开发的分离都体现了这一趋势。这其中，投资与开发环节的专业化分工对房企转型影响意义深远。一方面，绿城、华发、中凯等传统的房地产开发商开始成立代建团队或转型成为代建企业，凭借自己的品牌、专业开发能力创造价值。另一方面，传统的金融机构和新兴的私募基金不满足于财务投资的角色，更深入的参与到地产开发业务中，形成了一批专业的地产投资人。专业细分有利于优化产业的人才、资金配置，提高行业效率，促进产业的健康发展，同时也对那些专业能力薄弱的开发商带来了巨大的竞争压力。

在产品业态上，首先，住宅的市场细分更加成熟。刚需住宅、豪宅、度假型候鸟式住宅、投资型公寓等根据不同年龄、家庭结构、财富状况、购买目的进行划分的细分产品不断分离，这对房企的产品和市场定位能力提出了更好的要求。其次，新兴的地产业态和综合型的地产业态不断涌现。城市综合体、养老养生地产、文化旅游地产、工业地产等地产业态因为符合城市发展的方向，能够满足消费升级和产业升级的需求，成为近年来地产开发的热点。这些复合地产进一步细分和融合又产生大量新的地产业态，例如工业地产可以细分为科技园地产、工业园地产、物流地产，工业地产与商业地产的融合又产生了商贸物流地产等等。无论怎样，他们都是将房地产作为产业的承载体，是地产与产业结合的产物，因此具有很强的复合程度，对开发商提出了更复杂的专业要求，包括对相关产业的理解，产业资源的整合能力和产业平台的运作能力等。

4、国际化

虽然区域性是房地产的重要特性，但是随着人民币国际化和国家外汇管制的放松，投资房地产的资金流动的国际化已经常态化。国际化对于房企转型可谓机遇与挑战并存，一方面，财富不断增加的中国投资者开始在全球配置自己的资产，去海外投资地产的人越来越多，渐成潮流。无论是美国、加拿大还是澳洲的房地产市场，中国投资人的身影越来越多，国内一些敏感的房地产公司也顺势把业务推向海外市场，万科、中海、万通、颐和等地产公司是其中的先行者，挟中国客户以令世界成为这些中国地产公司抢滩海外市场的杀手锏，与此同时，海外投资也分流了部分投资需求，对国内市场造成一定影响。另一方面，海外机构不断加大力度参与中国房地产市场。早期，摩根斯坦利、黑石等海外投资机构以投资中国成熟物业为主，近年来，他们或以私募基金的方式进入开发环节，或者直接成立开发公司，如铁狮门、凯德置地等，募资主要在境外完成，开发则在境内进行，成为产业竞争格局中一支不容忽视的力量。

信托也开始出现违约，房产转型金融后，走错了哪步棋呢？房价高涨时期房企出于“赢在未来（比如囤地，囤房等）”的竞争压力往往需要极其庞大的资金面和通畅的资金链来支撑其上述扩张需求以及工资，原材料等各方面运营成本，而强大的金融市场和宽松的货币环境（即低廉的信贷利率）为其提供了多元的融资（包括债券，股票，信托，保险等），信贷（包括银行类与非银行类金融信贷机构）渠道，故而房产转型金融是货币与金融市场环境下的水到渠成。如此以来，房企，金融机构都将持有大量的流动性较差的资产，透支了未来数年甚至是数十年的资金面以及战略目标。所谓误人者自误，曾经透支几代人的支柱产业房企，现在反而透支了自身的生存基础，频繁陷入债务违约的窘境。当房地产深度依赖金融化以后，整个市场就会与供需关系这样的基本机制相背离，出现“追涨杀跌”这样非常激进而充满风险的交易机制，加速房价飙升，泡沫膨胀。因此，房地产也会充满波动，房企的收益与资金链也会随着金融市场宏观环境等众多方面的波动而充满不确定性。当前房价处于“只会涨不会跌”的预期中，之所以社会会形成极具风险的预期，是因为高风险（波动性）高收益下日益高涨的交易成本，使得缩短交易周期（赚快钱），加快交易频率，并且利率攀升，市场更青睐于追踪短期利率，推高风险偏好（激进），而厌恶长债等这些流动性较差的资产，推高金融，房地产市场乃至于整个经济的通胀（成本与收益）预期。因此房地产市场“许涨不许跌”的预期来源于金融市场风险与收益成正比，以及房企逐渐高昂的运营成本与收益预期，还包括整体经济的通胀压力，人性并非其中决定性因素（或者说不能被期待，也不用承担主要责任，主要责任在于房企的盲目扩张以及前期的金融监管缺失）。但是房价并不能永远上涨，当房价上涨停滞，其收益不足以覆盖交易成本（即亏本）时，包括房企以及个人都会陷入到信贷违约的风险之中。而最先受到冲击的是房企流动性较差的资产，比如期房，囤地等，以及其持有的金融性资产，因剧烈贬值而加剧流动性风险。最终像债券，信托这样的金融资产出现违约并不足为奇。当前房地产市场需要的不是更加宽松的货币金融环境（因为这不能解决根本问题，只是信贷违约延后而已），而是约束自身的盲目扩张（包括所谓的资产，投资多元化），认清宏观环境现实，即使处理流动性较差的资产，以化解或者缓解流动性风险。但是对于社会最重要的是，市场迫切需要打破“许涨不许跌”这种不切实际，完全违反市场规律的幻想，引导房价温和而逐渐的下降，以化解流动性风险。

银行理财被要求向净值化转型，何为净值化？现在银行理财大部分都是“预期收益型”理财产品，2020年底之后，要全部转化为“净值型”理财产品。下面我就来说说，预期收益型和净值型理财产品的区别。

1、预期收益型

我们买银行理财都能看到一个收益率，目前基本都是“预期收益率”，这个收益率是银行根据产品的风险、投资标的、期限、历史经验等测算出来的，是一个“固定的收益率”。对于投资者来说，基本上都能确保拿到这个预期的收益率。

为什么收益率会固定不变呢？银行把客户的钱拿去投资，收益率是不固定的，有可能会高于这个预期收益率，也有可能会低于这个预期收益率，如果投资收益更高，超额收益率就作为银行的管理费收入，如果投资收益更低，银行就把自己之前的投资利润去补贴给客户。

举个例子简单的例子。

银行发行了一款理财产品，预期收益率是5%，银行把客户的钱拿去投资债券、非标资产等，市场行情比较好，银行的投资收益率达到了8%，但给客户的收益率仍然是5%，其余3%的超额收益就落入了银行的口袋。

如果市场行情不好，银行的投资收益率只有4%，那么仍然会给客户5%的收益率，1%的收益率就是银行自己亏损的，自己拿之前的利润弥补。

2、净值型

净值型简单来说就是，客户的理财收益要市场化了，投资收益实际上是多少就是多少，这样一来，投资者有可能拿到更高的收益率，也有可能会拿到更低的收益率，甚至有可能亏损。

再举个简单的例子。

银行发行了一款理财产品，没有预期收益率，但根据过去此类产品的表现，历史上能拿到的平均收益率是5%。

市场行情很好，结果投资收益率达到了7%，银行只从中收取很少的管理费，其余部分都算作投资者的收益，也就是投资者差不多能拿到7%的收益率。

市场行情不好，投资收益率只有1%，那么投资者就只能拿到1%的收益率，市场行情太差，最终亏损了5%，那投资者不仅没拿到一分钱收益，本金还亏了5%。

这样说，大家明白了吗？

资管和信托有什么区别？这个问题需要从两个维度来回答。

第一个维度，如果资管是指的资管机构，信托指的信托公司，则可以理解为两者是包容关系，资管机构包括资管公司、银行、券商、基金、信托在内，从本质上来说，资管就是指的对资产的管理，信托属于对资产的管理，同时也可以解释为资金的受托管理，不同资管机构的资产管理方式有所不同，比如银行有银行理财、券商有集合计划、基金有公募/私募基金、信托有信托计划等等。

第二个维度，如果资管是证券公司、基金公司、保险公司等持牌金融机构发行的资产管理计划，信托是信托公司发行的信托计划，则可以理解为两者是并列的关系，简单说一下二者的区别，资产管理计划一般是根据发行机构的持牌投资范围投入有关标准化类别或某些非标类别，信托计划不仅仅是主动做此类投资，一般信托计划分为主动管理型和事务管理型，主动管理型又包括融资、投资两种类别，事务管理型则主要是通道类业务，受托资产，听从受托人指挥进行投资，而同时投融资类别下则不仅仅是投向二级市场，同时涉及贷款、上市股权及债务证券、私募股权、证券投资基金、资产管理计划、有限合伙权益、信托计划及货币资产等等方面，相应类别远大于资管计划，因此可以说信托的投资范围极其广泛。

（编辑：合宜）

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