万亿存货压顶未来楼市难免“量升价跌”

万亿存货压顶未来楼市难免“量升价跌” 更新时间：2011-5-9 13:42:02 　　万亿存货压顶 促销迫在眉睫

本报讯周末开盘的南京江宁一家楼盘提前“放价”，开发商给出了每平米9000元以下价格。尽管开发商解释这只是优惠，但按照此地楼盘万元的楼价，还是降了10%左右。其实，降得幅度并不多，在广州，5月1日开盘的碧桂园清泉城也降价10%以上。东方证券分析师杨国华调研认为，5、6月开发商推盘将增多，而初次推盘大多会采取“低价开盘，以价换量”的策略，未来市场将呈现“量升价跌”的局面。

一季度，南京房地产开发完成投资202.2亿元，同比增长18.9%，增幅较去年下降7.8个百分点；全市商品房销售面积164.3万平方米，同比增长21.4%，增幅较上季回落41.6个百分点。有关人士认为，这表明在调控作用下南京楼市退烧明显，正步入政策适应期。未来一段时间内，会有越来越多的楼盘通过降价来撬动市场，南京楼市的降价通道，可能在5月份打开。

南京情况如此，全国上市房企情况如何？从2月到4月，上市房企的销售和去化状况渐趋恶化，成交逐月下滑，存货不断攀升。据统计，截至2011年一季度，两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元，与2010年同期的7041.46亿元相比，增长幅度超过了40%；环比2010年报显示的合计数据，也增长了9.07%。其中，招商、金地、万科、保利2011年一季度的存货数据分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比均大幅增长，四家公司合计金额占136家房地产上市公司总存货的37.6%。

与存货上升相对应的是，上市房企销售显著放缓。数据显示，一季度113家房企共实现营业总收入546.46亿元，较去年同期的574.39亿元下滑4.86%。4月的去化情况也不容乐观。5月3日，万科公告显示，4月份万科实现销售面积67.8万平方米，销售金额79亿元。与前3个月相比，4月份万科销售增幅有所收窄。机构研究人员认为，4月销售进一步放缓加上新增供应，预计上述136家房企的存货继续攀升在万亿左右。

降价成必然选择？在楼市调控进一步收紧政策下，开发商迫于存货、市场和资金压力而降价促销，目前看来成为顺理成章的选择。这几乎是近期分析师们的共识。申银万国报告显示，目前地产股的估值仍然处于较低，一线公司动态PB为2倍，处于2008年历史最低水平，市场整体RNAV折价幅度为15%，隐含房价下跌10%-15%的负面预期。10%-15%，跌幅是否到此为止？申银万国分析师殷资认为，房地产行业2011-2012年业绩增长幅度预计在25%-30%左右，不存在房价大幅度下跌的压力。

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