房产税落地重庆楼市调控加码预期增强

房产税落地重庆楼市调控加码预期增强 更新时间：2011-1-11 9:59:58 　　房产税的征收将影响人们对楼市的预期，楼市观望情绪会再度蔓延，投资、投机需求被大规模挤出市场，加上保障房陆续竣工分流了一部分市场需求，开发商对未来市场的预判也将受到影响。

2011年，楼市调控在强化既有政策执行的同时，将进一步偏紧、从严，这一点似乎毋庸置疑。

关于房产税的传闻在2011年伊始似乎有了定论：日前，作为试点城市之一的重庆率先确定今年将开征高档商品房房产税，尽管具体细节尚不明确，但房产税开征的脚步却是越来越近了。房产税的开征对市场将有什么影响？楼市调控在新的一年会有什么样的变化？业内专家认为，重庆房产税的确认开征将在短期内引起开征城市楼市的波动，中长期看，楼市调控还得从增加供给入手，建立多层次的住房保障体系。

短期影响或局限于开征城市

事实上，伴随着房地产调控的逐渐深化，市场普遍对房产税抱有较高的期望，多位接受本报记者采访的业内人士一致认为，今年开征房产税将是大概率事件。另外在市场看来，重庆的消息一出，另一试点城市上海的房产税开征也只是时间问题，两地的楼市会因此受到影响。那么，这种影响会不会蔓延到其他城市？

“房产税的开征是迟早的事，对抑制房价是个很好的办法”，中国社科院工经所教授曹建海如是说。他认为房产税的征收将影响人们对楼市的预期，“楼市观望情绪会再度蔓延，投资、投机需求被大规模挤出市场，加上保障房陆续竣工分流了一部分市场需求，开发商对未来市场的预判也将受到影响，到时候房价下降不是不可能的”。

湘财证券地产组分析人士告诉记者，房产税推出最大的可能是“窄税基高税率”，这样能够体现政府推出房产税解决民生问题的政策取向，但对于商品住宅市场的实际影响将远低于预期。

然而，还有业内人士表示，房产税作为一个地方税种，其征收范围有限。也就是说，房产税对房价的短期影响可能将局限在某几个积极筹备房产税改革的城市中。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，房产税改革试点短期内会对人们购房产生心理影响，但试点是一个漫长的过程，扩大到全国需要几年时间，当前来看只能对试点城市形成“小利空”。

细则不明仍存争议

应该说房产税对楼市产生影响的程度主要看其具体实施方案，包括征收条件、税率等。但是从目前披露的消息看，上海的房产税进展还限于流于坊间的几个不同版本的征收方案，即便是在确定开征房产税的重庆，征收细节也还在讨论中。甚至还有一些开发商认为，市场上流传的房产税征收税率不高，市场将很快适应这笔新增的支出。

曹建海认为应该针对多套住房的房主，定在每年征收评估值的1%左右，对抑制房价会起到非常明显的作用，这也是能替代地方土地财政的办法之一。

满堂红研究部高级经理周峰表示，房产税对楼市的影响关键看税率，如果税率较高将会有负面影响，而从目前看到的消息来看，如果税率在0.3%至0.4%之间，远远低于楼价一年上升水平，出于保值需要买家还是会入市。另外，房产税改革偏向于向多套房、高档房征收，对首次置业者没有影响，他们还是需要入市。

中银国际分析师则认为，预计房产税在开征之初将秉持渐进的方式以降低征收难度，初期不会过于严厉，对需求和二手房市场抛售行为的实际影响有限，对房价的直接打压作用有限。

值得注意的是，与一线城市相比，重庆房地产市场表现平稳，房价上涨并不明显。此次进入房产税改革试点城市之列，其意义更在于完善地方税制、理顺中央和地方财政体制，积累经验为将来在全国全面铺开提供决策参考。财政部财政科学研究所所长贾康日前在公开场合表示，房产税的征收涉及各方面的利益，由于既得利益者的阻碍，改革中难题难以在争议中得到解决，最好的方式是暂且搁置争议，尽快试点开征房产税，然后再开明地讨论。

调控加码预期增强

从各部委对新一年工作的部署，到房产税“靴子”的落地，市场普遍增强了对调控加码的预期。2011年，楼市调控在强化既有政策执行的同时，将进一步偏紧、从严，这一点似乎毋庸置疑。

不难发现，曾设定商品房限购政策“有效期”至2010年12月31日的福州、厦门等部分城市决定，将顺延执行此项政策；其余实行“限购”的城市也未释放取消信号。与此同时，长期困扰楼市的“结构性失衡”也正显现出积极变化。以北京、上海为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，以上海为例，2010年保障房新开工面积超额完成1200万平方米的全年目标，约占住宅开工总量的六成；2011年保障房的建设、筹措量计划达到1500万平方米，供应量也有望达到1150万平方米。

业内人士认为，单纯依靠房产税来调节价格的话，作用并不大，只有在大幅增加保障房的同时配合房产税的情况下，有望对房价形成调控效果。北京中原地产市场研究部分析人士告诉记者，由于楼市对于调控已经产生极强的免疫力，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能使调控效果逐渐明朗化。

曹建海预计，今年一季度房价还有可能上涨，但在调控持续从紧的预期下，以及加息和房产税的出台会让涨势放缓，房价有望在二季度出现松动。

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