房产信托融资“缓行”城中村项目成“例外”

房产信托融资“缓行”城中村项目成“例外” 更新时间：2010-9-14 5:39:05 　　荣盛发展今日披露了一则不超过7亿元的信托融资，信托资金主要用于唐山丰南城中村改造项目“湖畔郦舍”的开发。无独有偶，上周再度借道信托融资的福星股份也是“专攻”城中村项目的上市公司。不过，这次荣盛发展也采取了与以往股权融资不同的“债权”融资模式。由于8月中下旬以来房地产信托产品发行速度放慢，信托公司的态度也在逐步变得谨慎，在这种背景下，荣盛发展以债权获得资金模式似乎颇值得玩味。

今日荣盛发展公告，中投信托拟以收购荣盛发展应收全资子公司唐山荣盛债权的方式筹集不超过7亿元资金。根据信托计划，该目标债权转让价款将专项用于唐山荣盛旗下“湖畔郦舍”项目的建设。受托人通过持有该目标债权并按照信托合同相关约定获得清偿后，实现信托计划财产的增值，并以此作为信托利益的来源，按信托文件的约定向受益人分配信托利益。

唐山荣盛将其持有的丰南国用字第368、369、370、371、376、377号国有土地使用证下的全部土地抵押给受托人，评估价值为14.1亿元，本信托计划的抵押率不超过50%；荣盛发展将提供连带保证责任。

在此之前，房企信托融资产品最常见的是股权信托。如9月11日，福星股份披露信托融资计划，拟融资8亿元向福星惠誉全资子公司汉口置业增资，由此取得汉口置业50%股权。福星惠誉应于信托期届满时向渤海信托受让信托计划项下全体委托人所持有的信托受益权，受让总价款为实际信托资金加信托受益权溢价款。

不管是股权信托还是债权信托，都是在“融资难”背景下的“输血”路径。由此房企必须面对的是信托融资高成本，如荣盛发展债权信托的年融资成本高达13%。根据用益信托工作室的初步统计，从8月至9月初，共有超过30只房地产类集合信托产品发行，发行规模为约为114.55亿元。尤其是8月第一周上述情况达到高峰，当周共有8只产品信托资金投向房地产领域，规模达到43.51亿元，这一发行规模处于历史高位。不过此后，房地产信托的发行速度有所减缓，8月中旬减少为14至15亿元，至月底最少一周仅为4.28亿元，9月初反弹至6.5亿元。同时在8月底显示，开发型房地产信托产品有所减少，同时出现了租金收益权类产品和投向房地产后续工作的权益类产品。分析指出，这意味着信托公司在房地产领域已较前期变得谨慎，不再集中于投向开发一隅。

即使在这种情况下，荣盛发展仍能够以“债权”方式获得信托开发融资，可见信托资金对房地产项目的稳定性及风险性和公司的实力及信用的“权衡”。以荣盛发展今日所投项目为例，其预测的后续项目带来的收入颇为可观，且本身就身为城中村项目，属唐山丰南区政府支持性普通商品房住宅项目。本期开发项目规划用地面积731.55亩，总投资41亿元，住宅建筑面积为124万平方米。将于2010年9月开始主体施工建设，预计2012年6月底全部竣工并交付使用，根据信托公司发布的预测，该项目预期销售收入60亿元。此外，信托贷款频繁的福星股份主营城中村改造项目，9月11日的融资一大部分用于“贺家墩城中村项目”的建设。上述“苗头”这是否意味着除了在产品设计上尽量减少风险外，信托资金对房地产项目亦开始有所“取舍”？

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