20100401老左来了

20100401老左来了 更新时间：2010-4-2 0:55:47 　　俞涌：调控房价要先调地价

俞湧：应该说房地产板块基本说每年至少有一次政策的调控，但是在每年调控之后呢，房地产价格最终还是选择上涨的，所以这个市场有一种说法，叫一年一调，房价随之一年一涨，散户的观点变成看到调控，然后整体变成观望，观望之后发现整个市场，包括房价又在反弹，然后再去追，就变成每次都被这样的方式做，在整个调控过程当中，我觉得它是出现一些问题的，因为第一个，构成房价最重要的一块是地价，现在的绝大部分的政策所针对的都是房价，以及房地产商利润空间的调控，但是对地价限制性的政策目前总体来说并不多，而从房价构成来讲，地价接近于房价的成本的一半了，房价如果要跌，只要地价不跌，房价下跌空间是有限的。

左安龙：你说的这一点很有道理，大家都很清楚，两会之后，北京出现第一个地价地王，这次上涨就是跟这个一启动之后，周边的价格就被它带上去了，有道理吗？

俞湧：是，而且从地价来讲是的，如果开发商把它的利润空间降下来了，但与此同时地价上去了，那开发商的利润其实就是白降了，因为房价最终还是上去了。意味着开发商做了好事，最终不得不把房价降下去，投资者觉得没有让利，实际上是地价在做，另外从媒体的关注跟引导的角度来讲，我们发现媒体更多追踪报道什么，除了开发商宏观调控之外，剩下就是地价，而且关注地价的一律关注地王，对那些真正的低价的地皮，或者有下降的地皮没人关心的，这样就给购房者带来一个暗示的引导，地价一直在涨，大家的意识当中，只要地价一直在涨，房价早晚一定会涨，所以他就不得不去提前买房。第三个来讲，还是有一个什么？就是你本身房价的利润，最终是羊毛出在羊身上，无论你地价怎么调控，无论你房价怎么调控，只要开发商成本增加了，最终都是转移到购房者身上，所以你房价没有办法出现大幅度的打压。所以从这个角度来讲，市场目前有这样的现象，我们把它称为有点像温水煮青蛙，什么意思呢？就是购房者已经从心里面长期默认了房价应该是高的，或者说应该是慢慢逐步逐步往上的，在这种情况下，只要出现政策调控，只要房价出现一定小阶段的下调，大家会认为这是一个抄底的机会，也是房价还会有大幅下调的机会，只要有抄底盘进去，那房价最终就不会出现大幅度的下跌，除去这三点之外，最后我们再去看看房地产板块的二级市场资金的动向，我来看看整个房地产板块在最近它的超级资金的图形，我们把这个大单资金单独拎出来看看。

左安龙：就看房地产板块大单资金是进还是出。

俞湧：对对。

左安龙：你发过去了没有？

俞湧：发过去了。

左安龙：好的，房地产板块超级资金图。

俞湧：对，因为市场资金有大有小，这个超级资金，通常它是会对一个板块起到一个决定性的作用，并且它是做一波行情的，从这段K线我们可以看到，房价在1月份的时候，出现过一次快速的打压，而在这个打压的过程当中，资金已经开始提前躺底了，然后从2月份开始，一直到今天为止，房地产板块的超级资金，一直是单边流入的，也就是说机构投资者对于整个房地产板块的未来他是看好的，而且是温和上涨的。所以从这个角度来说，这个板块，二级市场他也跌不下来，那一级二级都跌不下来的话，那就看到我们现在的现象，政策在调控，房价一直在涨，就这么形成的。

左安龙：好，怎么来看待这个现象，叫我来说，你是不是真心实意的想解决房地产的问题，如果真心实意要解决房地产问题，不要从价格入手，价格是现象，房价过高，谁都看出来，房价过高，它有很多 指标表明它过高，你要想调控它，如果单从价格入手你调控不好它，价格怎么形成的？价格是买卖双方形成的，肯定从买卖行为里去找，看看有没有投资，投机，囤地，这个方面去找，而这方面始终没有实质性的进展，刚才俞湧也讲了，俞湧讲地王的问题，地王可能央企也很冤，他说我们央企在房地产市场里面，能占多少份额？估计份额是不大的。

俞湧：对。

左安龙：我份额不大，你总抓着我干什么？所以份额不大，你的影响力太大，你的对社会的辐射力太大，因为你在两会之后就敢当地王，那就说明没问题，这是一个问题，另外，俞湧，你还要往下讲，我跟你说说看，你考虑一下，我们有好多问题的研究，你别在不适当的情况下胡乱讲，比如说我点出来一个，大家可能都知道，住建部的一位副部长，他讲了什么？中国的房价还要涨20年，当然我们可以控他，控他的力量很强，那没用，你后面的一句话就没有力量了，但是房价涨20年，人家听进去了，你这个在公开这么讲，我不知道你在什么情况下讲的，另外我们的媒体在这个时候单独把这句话拿出来，利用这个来抓眼球对还是不对？我想媒体的责任也是需要考虑的，我不知道你对我这个说法怎么来评价？

俞湧：非常赞同，其实刚才我们在讲到地王的时候，也提到了同样的观点，因为媒体更加多的关注的就是那些高价地如何形成的，是不是有更高的价格，在这种情况下，舆论的导向就给购房者提供了这样一种暗示，地价应该是高的，房价应该是高的，房价未来也应该是更高的，因为老百姓更多的没有地方了解，他只能从媒体了解，所以这个引导过去以后，大家就会逐步逐步接受房价应该越来越高的这种观点。

年报变脸与内幕交易

左安龙：好，下面回过来，咱们回到曾宪钊这，曾宪钊跟我们谈谈看，最近我也是很有意见，整个市场好与坏，不在涨与不涨，涨就好了？跌就不好，归根结底我们这个市场健康不健康，这是很重要的，最近有人很有意见，我最近找了一个子资料，什么资料呢？就是年报变脸，什么就怀疑，你里面有内幕交易，讲了一个哈空调，我不知道你注意了这个问题没有？法

曾宪钊：年报推迟与大股东减持明显有关联

曾宪钊：对，哈空调此前大家都预期，它可能业机会比较好，但是实际上他最新公布的情况确实有点差强人意，我们从这一方面也可以延伸到其他的一些上市公司去，我们总结了一下，目前各类上市公司业绩变脸主要还是有几方面原因，一方面就是说基于它对整个经济判断的失误，比如我们看到，在整个2008年的行情当中，因为金融危机的原因，确实有很多公司，此前大家对于2008年的业绩比较好，但是后来确实不好，这点我觉得是可以理解的，第二个方面是因为技术革新的过程之中，它因为技术问题不能解决，这种多数放在一个高新企业的上市公司里面，第三方面呢，可能是因为一些突发性因素，或者说灾害性因素，比如说绿大地的旱灾因素，比如当时我们的汶川大地震也是造成上市公司业绩的不好，这些都是可以理解的，第四个就是像哈空调这样的，完全是一种无厘头的这么一种说法，我们认为，造成这一现象，其实还有很多内因，但是到目前为止，他没有具体的披露，我们也没有办法具体的说很多东西，但是有一点我们要提醒，他最重要的信息披露机制不完善，一般来说，上市公司披露机制是要通过交易所，或者通过相关的媒体来进行发布，但是现在出现一种什么情况呢？现在机构投资者不断在增多，很多机构投资者，包括一些个人大户，直接去上市公司调研，调研的过程之中，有可能发生一些信息的外泄，我们看到包括哈空调，我看了一下，它在2009年年末的吃股情况，有21%，都是由机构投资者持有的，所以说我们看到，当时消息出来之后，当天的交易回报上面看，买进卖出大多也是机构投资者，表明什么呢？表明他对它这种行为机构投资者也是有很大分歧的。

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