2009年开发商1.8万亿的暴利从哪里来？

2009年开发商1.8万亿的暴利从哪里来？ MBAChina 　　对中国的开发商来说，2009年实在是值得“大书特书”和“可圈可点”的一年：来自中国国家统计局统计报告表明，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%.其中，商品住宅销售面积增长43.9%；当年的商品房销售额也比上年增长75.5%，高达43995亿元。

尽管到了年末，中国国务院常务会出台了新的“促进房地产市场健康发展”调控政策措施，但决策层对2009年房地产市场总的评价看起来也“很正面”：高层不仅肯定了房地产救市政策所取得的“积极成效”，而且还认为当年的中国房市“对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。”

但在2009年房地产市场“欣欣向荣”的背后，作为决策层似乎忽略了它对社会政治层面所产生重大影响：以高房价和房地产暴利为特征的2009年中国房市，究竟给中国城市社会的各阶层的财富分配带来了什么样的后果；这样的“逆向二次分配”，在极化贫富不均和两极分化同时，给社会的稳定和谐又带来了多大的负面效应；它所引发出的尖锐的社会矛盾，又该如何解决。

国际上通常用房价收入比来分析国民的买房负担。根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%.实际上，如果走进中国大中城市的现实之中，一套市区90平方米商品住房的平均房价，已达到房价收入比的15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。另据国家统计局公布的有关数据计算，2009年中国城镇销售的商品住宅的平均价格为每平方米4571元。如果扣除所包含的经济适用房的因素（2007年全国商品住宅的平均价格比经济适用房价格高出一倍以上），2009年中国城镇商品住宅的平均价格每平方米至少超过5000元。

这里就引出一个关键而核心的问题：中国城镇居民为高房价及超高的房价收入比所多付的支出，究竟落到的谁的腰包。

开发商总是竭尽所能大造舆论，宣称高房价是由高地价和高税费所导致。确实，任何人都不能否认，中国的政府部门、尤其是各地的地方政府，从土地出让金和房地产税费中不当过度获利。但这是不是就意味着高房价的大头，都是由政府拿去的呢？让我们还是用事实来说话。

众所周知，商品房的成本主要由土地出让金（商品房中的地价）、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。其中，最主要的就是土地出让金和建安费。由于中国商品房的开发周期较长，开发商故意囤地捂盘现象比较普遍，所以，从开发商竞拍拿地，到完成开发和销售两个周期，加起来至少3年以上。我们就以3年时间计算，2009年全国商品房所用土地，平均拿地时间应为2006年。而根据中国国土部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息，2006年“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。由于我们比较的房价是全国城镇所有的商品住房，不仅范围要比“主要城市”大得多，而且土地出让金的均价也要比“主要城市”低不少。保守估计，全国城镇商品住房的平均土地出让金价格比“主要城市”的居住地价低三分之一。再以1.8的容积率计算（目前大多数城市容积率已超过2，不少大城市已超2.5），分摊到每平方米住房中的“楼面地价”，就只有 623元。全国城镇造房的建安费，我们高估为每平方米1000元（以比同期中国农村建房成本高一倍计算 ）。其他的配套费、税费和经营管理费，全国城镇的平均费用我们推算为600元。综上所述，2009年全国城镇商品住房的平均成本，每平方米仅仅只有2223元（大中城市成本要比这高，但房价水平更高，利润率更大）。#p#分页标题#e#

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