文|AI财经社 李介

编|祝同

连香港证监会都无法忍受CBD写字楼高昂的租金了。

10月31日据香港经济日报报道，香港证监会打算搬迁至位于香港东区鲗鱼涌的太古坊港岛东中心20万平方呎楼面（约1.86万平方米），涉及10层楼，预计呎租约55港元（即1平方米约526元人民币）。以此计算，香港证监会新址的租金约为每月978万元人民币，目前租赁双方仍在洽谈中。

香港证监会早有搬迁的打算，以节省租金。证监会目前位于中环长江中心香港证监会总部目前位于中环长江中心30至33楼及35楼全层，租约将于2022年到期。早年证监会签订租约时，每平方米的价格就已经超过千元。2017年，香港证监会办公室租金支出为2.54亿港币（约合人民币2.26亿），每月租金约1883万元人民币。

而近年来中环写字楼的租金更是屡创新高，2018年8月，数字货币交易所BitMEX大手笔预租中环长江中心45楼全层约2万平方英尺的楼面面积，平均英尺租创下225港元（约合每平方米2153元人民币）的历史高位。

如果搬迁成功，香港证监会至少可以省下超过一半的租金。该机构曾表示现在的办公室可以提早到2020年迁出，未来一年将谨慎考虑，如果寻觅新的地址无需在中环，但要交通方便，同时指出可以买下一栋办公室物业以稳定将来的租金支出。

香港的写字楼租金水平一向冠绝亚太区。根据第一太平戴维斯发布的《亚太区标杆物业调查》研究报告显示，香港连续多次成为亚太区写字楼租金最贵的城市。而北京也多次成为榜单上第三名，但数据显示2017年第四季度北京CBD区域写字楼的平均租金约为375元每月，与香港还是有不小差距。

选择搬迁的不只是香港证监会，2018年初，顶级投资银行高盛也从中环中心搬到了铜锣湾利园3期，而国际四大会计师事务所之一的安永也从金钟中信广场搬到了港岛东太古坊，每月可以节约近400万港元的成本。

数据显示，过去三年香港写字楼的租金每年升幅达到6.5%，而中环写字楼的租金更为夸张，高达9.5%。尽管租金高企，但香港四大主要商业区的空置率均低于2%，而中环办公楼空置率已跌至1.5%。

据21世纪经济报道称，仲量联行研究部主管马安平表示中环很多甲级写字楼的租金已经超过了200港元每呎，这主要由于近年来很多中资企业纷纷入驻中环、金钟等核心商务区的甲级写字楼，租金水涨船高，而一些欧美金融机构、跨国企业因运营成本问题，而在港岛东、九龙等其它地区承租。

这也使一些做联合办公业务的公司嗅到了商机。2018年8月，36氪旗下的联合办公品牌氪空间宣布已经与与香港地产商九龙仓正式签约，租下地标建筑铜锣湾时代广场写字楼超过50000平方呎（约5000平方米）面积，预计将于今年年底开业。

根据此前规划，未来三年氪空间将在香港开设超过百万平方呎的联合办公社区，覆盖香港主要的商业区。

企业选址边缘化，内地同样明显

北京的CBD国贸也曾有过企业逃离的风潮。作为北京顶级商务区，CBD曾吸引过很多世界500强的驻京公司，但随着租金日渐高企，而望京商务区建设完成后，诸如英特尔、三星等企业都纷纷从国贸搬走。

2011年底，英特尔中国公司的办公区域从原来的CBD核心区域嘉里中心的5、6、7三层楼搬迁到北三环的环球贸易中心，奥林巴斯和燕宝汽车等也迁址到了酒仙桥区域，在此之前搬到望京的还有摩托罗拉和安捷伦。

从国贸迁走的企业中大部分是外企。自2008年起，北京市公安局不再给外企轿车上特殊的黑色牌照。同年的全国两会，新的《企业所得税法》把内外资企业的企业所得税率统一为25%。在此之前，国内税率为33%，而外资企业可以享受24%或15%的优惠税率。

失去特权后，面对更适应中国社会的本土企业的崛起，这些外企开始乏力。从国贸搬出的外企，可以列出一条很长的清单。从IT业的英特尔、雅虎，到制造业的奔驰，到医疗行业的默沙东，各行各业的外企搬到望京和亦庄等租金更便宜的区域。

高纬中国2017年12月发布了关于“企业选址边缘化”的专题报告，报告认为企业租户选址边缘化的趋势愈加明显，包括北京、上海、深圳在内的一线城市都出现了这样的情况。而核心商圈租金过高是企业们选择向外搬迁的最主要诱因，同时也包括了企业未来面积扩张受制、行业部门选址优化的内在需求和员工幸福感需求提升等因素。

也有企业因为租金过高，选择搬迁到别的城市。2018年7月2日，社交媒体被华为大搬迁的消息刷屏。据媒体报道，多辆大卡车载着华为研发等部门的2700名员工正式搬迁到了东莞的松山湖，而这只是搬迁的第一批。

外界纷纷揣测这是不是代表华为要将总部迁往东莞，之后华为方面对外给出回复称：“华为松山湖基地建设已有一段时间，早已在深莞两地安排正常通勤用车，华为松山湖南方工厂早已正常运转，均为正常业务布局。”而早在2018年4月份，任正非就曾在接受采访时表示华为总部基地永远在深圳。

据悉，此次搬迁涉及的主要是研发团队，华为的官方微信号“心声社区”在7月2日以《华为松山湖溪流背坡村上班第一天，研发小姐姐这样说》为题发表了文章，讲述在东莞松山湖上班的体验。

8月11日，华为第二次搬迁启动，这次搬迁有40辆8吨货车共60车次，由深圳坂田出发前往东莞松山湖华为溪流背坡村。 东莞松山湖警方发布消息称将进行保驾护航，预计将会有5400名员工来松山湖上班。

业内认为，华为将受环境因素影响小的研发团队迁往东莞，一方面是为了节约租金成本，深圳无论是房价还是房租都是东莞的几倍之多。此外也可以给需要营商环境的终端部门提供更好的资源与空间。

任正非此前在接受采访时也曾表示，“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了”，且“生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来。”

公开信息显示，华为松山湖总部基地总投资为 100 亿元，于 2014 年 9 月动工，占地面积为 126.66 万平方米，此前还被称为华为终端总部。

华为的搬迁也使得一批供应商紧跟着来到东莞，据南方都市报报道，一位不具名的人士透露，华为新的订单更多会选择下在东莞。自然而然，供应商也只能跟随华为的到来。可以说，这条产业链必将日趋丰富。

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