经济观察网 张志亮/文与房地产业绩下探正在促使一些地产基金抄底步伐加速相比，多达700亿的地产基金面临兑付，超高收益承诺造成的兑付难题又给行业发展蒙上了阴影。

根据诺承投资与投中研究院日前发布的《2013人民币房地产基金研究报告》显示，早在去年底，人民币房地产基金募集规模就达到1381.1亿元，较2012年增长近一倍，与2009年相比，近五年间基金募集规模增长达16倍。

也就是说，2009年那批基金的募集额度达到了86.32亿元，2012年地产基金募集规模高达690亿元。按照地产基金五年期（股权类）或三年期（债权或明股实债类）两个通常的退出期限，今年至少有上700亿的地产基金面临着到期，需要兑付。

而随着房地产市场的整体降温，这些面临兑付的地产基金当初大都曾为了冲规模而做出超高承诺回报，往往有20%甚至更高，如果再加上约 5%—10%的基金管理费和渠道募集费，开发商需要付出的总成本约为25%—30%。这是开发商在目前阶段难于吃得消的。

根据《中国房地产上市公司测评研究报告》，2013年199家上市房企净资产收益率和总资产利润率均值两项指标分别为11.23%和5.21%，远远低于其需要付出的总成本约为25%—30%。募资便捷、多元的地产类上市公司收益尚且如此，那受资金困扰的一般地产公司的难度就更可想象了。

不可思议的是，面对如此形势，一些地产基金不是靠提升专业度去识别好项目，从根本上保证高收益，以解决地产高点时募资承若的高收益，而是铤而走险玩起了自以为聪明无比的新花样。

其中“借新偿旧”、资金池运作和自卖自买畅销无比。

无可讳言，随着地产形势的下滑，使得募集新的资金已经困难重重，又怎能去续上前弦。而地产基金旗下子基金之间的自买自卖确实可以解决一些投资人退出的问题，但当基金管理者为了满足旗下部分投资者预期的收益率，而指令另一基金以高价收购上述基金开发的房地产项目时，上述房地产投资项目的风险无疑会大大增加。而一旦承诺收购的那只基金因种种原因放弃收购或者没有能够成立，投资者无疑需要承受极大的风险。至于资金池模式更是监管重点打击的对象。

看来地产形势急转之下，高承诺收益的有效兑付仅靠玩一些花样是解决不了问题的。而那些在地产风光无限，为募资而信口开河承诺高收益的地产基金注定将受到惩罚。

而这绝不是危言耸听，即便如国内最大地产基金星浩资本也因收益率大减，在年初引发了普通合伙人（管理人）与有限合伙人（投资人）的矛盾，并引发部分投资人退出。星浩资本在最初募集路演时承诺五年三倍、年化收益35%。但随着时间的推移，在2013年底，突然提出将预期收益率减半，令有限合伙人感到不满。

星浩资本遇到的情况只是行业的一个缩影，另外如凯银投资的德信地产杭州项目——德信北海公馆募集的股权投资基金，最终收益率未能达到预期。中裕财富因港丰房地产开发1.2亿元不能兑付，进行了公然起诉。深圳融晶公司发行的融晶龙越产业基金，融晶玖发定增证券结构化基金，至今投资者都没能拿到分文。而今年爆发的光耀地产事件、港澳8号事件更是使得深圳几起涉及房地产基金兑付危机的事件频频。

值得注意的是，在目前国内人民币地产基金中，独立的GP和地产公司关联GP占绝大部分（占市场GP数量的3/4及管理资金量的72%），而几乎所有地产公司管理的地产基金都在玩着左手博右手的生意，基金与项目之间防火墙几无设防。试想开发商一手设立基金，一手投自己的项目，开发商的融资成本与投资人的收益之间如何平衡将成一个问题，尤其是行情下滑之时，损害出资人利益便无法避免。

如此一来，我们就有理由对700亿到期临兑的地产基金担忧，如果处理不好，就可能使整个行业隐藏颇高的风险，并使缺少资金的地产融资雪上加霜。可以预见，随着房地产进入深度调整期，在今年或未来一两年面临分化几乎无可避免，而在近两三年迅速成长起来的地产基金也将随着地产行业的大势发生裂变。

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